«Газпром» спас офисный рынок Петербурга от падения

«Газпром» и его дочерние организации в I полугодии этого года стали лидерами по аренде офисных площадей в Петербурге. Об этом «Ведомостям» сообщили представители двух крупных консалтинговых компаний, работающие в сфере недвижимости.

По разным оценкам, на долю «Газпрома» пришлось 36-40% всех сделок по аренде качественных офисов в городе, в то время как традиционный лидер – ИТ-сектор – снизил поглощение помещений в 1,5 раза. Так, по данным Maris, в I полугодии этого года на «Газпром» и его дочки пришлось 40% сделок против 6% за аналогичный период прошлого года. Всего компания в январе-июне арендовала 28 000 кв. м, а в августе довела площадь арендованных помещений до 32 000 кв. м. В Knight Frank St. Petersburg тоже говорят о лидерстве «Газпрома», но называют другие цифры: компания арендовала 13 000 кв. м, это 36% от всех арендованных за полгода офисных помещений в городе.

По оценкам Maris, «Газпром» позволил офисному рынку города не просесть: всего в январе-июне общий валовый объем сделок (с учетом тех, где на раскрываются конечные арендаторы) достиг 122 000 кв. м. Это на 4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Отраслевая структура спроса на офисы в этом году была нехарактерной, рассказала директор департамента офисной недвижимости Maris Алена Бердиган: ИТ-сфера ушла с первого плана, отметила она. «Начиная с 2017 года, традиционно компании ИТ-сегмента выступали основным драйвером нового спроса на офисы в Санкт-Петербурге, их доля в структуре сделок превышала 50%», — напомнил директор Knight Frank St. Petersburg Константин Лосюков.

По данным Maris, в этом году ИТ-компании снизили объемы поглощения новых офисов в абсолютном выражении сразу на 53%. Лосюков говорит о еще более глубоком падении: по его оценкам, за I полугодие по сравнению с аналогичным периодом прошлого года ИТ сократил поглощение офисов в два раза. Их доля в общей структуре сделок аренды составила 23% (более 8500 кв. м) против 42% (18 000 кв. м) за аналогичный период прошлого года. При этом ИТ-компании освободили за январь-июнь в Петербурге более 75 000 кв. м офисных площадей.

В то же время Лосюков отмечает, что большая часть подразделений «Газпрома», подрядчиков и субподрядчиков компании уже завершила переезд из Москвы в Петербург. Напомним, что решение о перерегистрации компании в Петербурге было принято на годовом собрании акционеров «Газпрома» в июне прошлого года. Сейчас, согласно данным СПАРКа, в городе зарегистрировано около 60 крупных подразделений компании, включая «Газпром нефть», «Газпром газораспределение», «Газпром межрегионгаз», «Газпром теплоэнерго», «Газпром газомоторное топливо» и др.

«Сейчас мы наблюдаем внутреннюю миграцию на рынке — расширение, переезд из одного здания в другое с целью улучшения качества офиса и т.д. Эта тенденция продолжит развитие в среднесрочной перспективе и «Газпром» наряду с ИТ-компаниями, включая ИТ-подразделения самой нефтегазовой компании, будут оставаться одними из драйверов спроса», — говорит он.

Однако эта тенденция не продлится долго, считает директор департамента корпоративных услуг и продаж Maris Нелли Алейникова. В этом году на рынке из-за ухода иностранных компаний может освободиться около 100 000 кв. м офисных площадей. «Но рассчитывать на то, что «Газпром» все поглотит – это утопия. Сейчас они продолжают расти на нашем рынке. Но этот процесс краткосрочный, он может продлиться еще год-полтора», — уверена эксперт.

Кроме того, часть подразделений «Газпрома» в ближайшие годы может переехать в строящийся «Лахта центр». «Мы не знаем пока, кто туда переедет и в каком объеме, поэтому не можем предположить, какой станет вакансия. Но какую-то вакансию стоит ожидать», — говорит Бердиган. По ее оценке, сейчас «Газпром» занимает в Петербурге около 500 000 кв. м офисов, в то время как площадь офисов в «Лахта центре» составляют около 140 000 кв. м.

По данным Maris, доля свободных площадей на офисном рынке города сейчас составляет 5,9% в классе «А» (за полгода она выросла на 1,2 п. п.) и 8% в классе «В» (рост на 1,8 п.п.). Из-за снижения спроса и ухода иностранных компаний объем вакантных площадей за полгода вырос на 28% до 285 400 кв. м (всего в городе насчитывается около 3,9 млн кв. м офисов классов «А» и «В»). По оценке Бердиган, до конца года компании освободят еще около 100 000 кв. м помещений. «Но 100 000 кв. м – это всего лишь 2,5%. Так что говорить о том, что у нас будет «дикая» вакансия – нельзя», — подчеркивает эксперт.

Помимо высвобождаемых иностранными компаниями офисов в этом году запланирован ввод в эксплуатацию около 175 000 кв. м новых площадей. Это три здания БЦ «Невская ратуша» (общей площадью 53 400 кв. м), БЦ «Морская столица» (42 000 кв. м), «Феррум II» (29 400 кв. м), «Авиор тауэр» (15 000 кв. м) и др. Бердиган полагает, что ввод новых площадей все равно не приведет к снижению арендных ставок на рынке: собственникам новых помещений будет выгоднее заморозить или сдвинуть сроки ввода проектов, чем сдавать их в аренду с дисконтом. С начала года арендная ставка в офисах класса «А» снизилась лишь на 3,7% до 2060 руб., а в офисах класса «В» даже выросла на 2,2% до 1420 руб.

Алейникова отмечает, что на рынок аренды уже выходят новые игроки: это фармацевтические компании и ИТ-стартапы. Кроме того, после ухода иностранных брендов в городе остаются их российские подразделения, которые продолжают работу под новыми брендами.