Выдача ипотеки в Петербурге рухнула в январе на фоне ужесточений ЦБ

В январе 2024 г. количество выданных ипотечных кредитов на первичное и вторичное жилье в Петербурге резко снизилось после периода интенсивного роста, который наблюдался во второй половине 2023 г. Так, в январе этого года, согласно аналитике Центробанка (имеется в распоряжении редакции) в городе было оформлено 2995 ипотечных займа. По сравнению со средним значением за один месяц в течение 2023 г., которое составило 6386 кредитов, в январе текущего года выдача провалилась на 53%.

Важно отметить, что январь традиционно демонстрирует снижение выдачи, что обусловлено сезонным фактором. Однако глубина падения в январе 2024 г. оказалась более существенной, чем за аналогичный период прошлого года. Если количество ипотечных займов в январе 2023 г. по сравнению с декабрем 2022 г. (то есть за один месяц) было ниже на 58%, то в январе 2024 г. к декабрю 2023 г. падение составило уже 65%. Средняя сумма ипотечного кредита в первом месяце 2024 г. составила 4,83 млн руб. – это на 470 000 руб. меньше, чем в январе 2023 г.

Падение спроса

Опрошенные изданием «Ведомости Северо-Запад» участники рынка отмечают, что на падении выдачи в январе 2024 г. сказался отложенный эффект, связанный с ужесточением условий кредитования. Дополнительным фактором, который негативно повлиял на рынок, стало введение рядом крупных банков комиссии для застройщиков при выдаче ипотеки по льготным программам.

Напомним, в конце прошлого года федеральное правительство приняло ряд мер, направленных на ужесточение условий кредитования по программам с господдержкой. Первоначальный взнос по ним был повышен с 20 до 30%. Также во всех российских регионах максимальный размер кредита по такой ипотеке ограничили суммой в 6 млн руб. Ранее для ряда регионов, в том числе Петербурга, он составлял 12 млн руб.

 «В январе спрос на первичную недвижимость, около 90% которого составляют сделки по льготной ипотеке, снизился. Сказались увеличение первоначального взноса, снижение лимита до 6 млн руб., усиленный банковский скоринг кандидатов на ипотечный займ и правило выдачи «ипотека в одни руки». Однако в последнюю декаду января мы заметили оживление спроса», – говорит коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова.

Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман отметил, что, по его наблюдениям,  в связи с ужесточением выдачи начала снижаться популярность льготной ипотеки по ставке 8%. Однако он добавил, что по программе семейной ипотеки (с более низкой ставкой – на уровне 6%) в компании не зафиксировали оттока заемщиков.

Если на выдачу ипотеки на первичное жилье негативно повлияло преимущественно ужесточение условий по программам господдержки, то на рынке вторичного жилья, где такие программы не действуют, сказалось преимущественно повышение ключевой ставки Центробанка, которая с середины декабря прошлого года составляет уже 16%. В результате в январе рыночные ставки на «вторичку» уже составляли не менее 17%, говорит генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. «С учетом ставок граждане, если и берут кредиты на покупку вторичного жилья, то на короткие сроки для финансирования кассового разрыва и покрытия разницы между продаваемой и приобретаемой квартирами», – добавил он. По его мнению, этот фактор также повлиял на снижение средней суммы оформленного кредита в январе 2024 г.

По данным Центробанка, средневзвешенная ставка по жилищным кредитам, выданным в Петербурге, включая первичное и вторичное жилье, в январе этого года составила 8%. По сравнению с декабрем 2023 г. (за один месяц) она выросла на 0,5 п. п., а по сравнению с январем 2023 г. (за год) – на 1,3 п. п.

Комиссия для застройщиков

Наряду со снижением спроса из-за ужесточения условий кредитования рынок первичного жилья в начале этого года столкнулся еще с одним вызовом – введением рядом крупных банков комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки по программам с господдержкой. Причина такой меры была связана с низкой доходностью льготного кредитования для банков, поясняли кредитные организации.

В конце декабря – начале января несколько банков, включая Сбербанк, ВТБ, Росбанк и Альфа-банк объявили, что будут выдавать ипотеку по госпрограммам при условии субсидирования процентной ставки партнером-застройщиком. Например, Сбербанк ввел комиссию на уровне 7,5% от суммы кредита по льготной программе и 8,4% – по программе семейной ипотеки. Однако введение комиссий стало негативно сказываться на объемах выдачи. Так, по данным аналитиков Dataflat, доля Сбербанка в общем объеме выдачи в последние две недели января по сравнению с первыми двумя неделями месяца снизилась с 58 до 22%.

В середине января в Центробанке заявили, что введение комиссий банками ухудшает конкуренцию на рынке ипотеки и в итоге способно привести к росту цен на первичное жилье, поскольку издержки застройщиков могут быть переложены на конечного потребителя.

В результате ряд банков скорректировал свое решение по комиссиям для застройщиков. Например, ВТБ полностью отменил комиссию на выдачу ипотеки по госпрограммам, однако это произошло уже в конце февраля. Сбербанк во второй половине февраля объявил о снижении комиссии. На проектном финансировании девелоперам стала доступна льготная субсидия от 3,9%. Для застройщиков, пользующихся комплексным продуктом Сбербанка, когда доходы от остатков на эскроу-счетах направляются на компенсацию процентов по ипотеке, субсидия не применяется.

«Первые два месяца года рынок новостроек пытался адаптироваться к изменяющимся условиям работы. Банки меняли свои решения: вводили комиссию, предлагали дополнительные платные программы, снижали размер комиссии и отказывались от нее совсем. В таком же положении оказались застройщики, одни отказывались платить комиссию, другие работали со всеми предложениями банков, кто-то пытался заложить комиссию в стоимость квартиры. Все это не могло не сказаться на результатах января и февраля», – прокомментировала генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая.

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева отметила, что в текущих условиях, когда банки еще полностью не отказались от введения комиссий, застройщики, вероятно, будут вынуждены закладывать издержки в стоимость квартир. «Но в текущей ситуации на фоне падения спроса появляются и другие варианты. Например, можно предлагать клиентам выбор: покупать квартиру в ипотеку с наценкой в банках, которые ввели комиссию, либо приобретать жилье по более доступным ценам с использованием кредита в других банках», – добавила она.

Схожую точку зрения выразил Фельдман, отметив, что компания-застройщик не отказывалась от работы с банками, внедрившими комиссию, но по возможности ориентирует  клиентов на подачу ипотечных заявок в другие банки, которые работают на прежних условиях.

Важно отметить, что пока введение комиссий напрямую не сказалось на стоимости первичного жилья. По данным «Циан.Аналитики», стоимость 1 кв. м. новостройки в Петербурге в январе составила 253 000 руб., что на 3000 руб. меньше, чем в декабре 2023 г. Однако ситуация может измениться, если банки не начнут массово отказываться от введения комиссий, считают участники рынка. «Других предпосылок для значительного роста цен на рынке сейчас нет», – резюмировал Фельдман.