Баталии за склады

95% качественных складских объектов, расположенных в Северо-Западном федеральном округе, территориально находятся в Ленинградской области и Санкт-Петербурге. При этом, пока северная столица гордо несет звание «торговых ворот», не просто округа, а целой страны, остальные регионы СЗФО существуют в условиях серьезной нехватки качественных логистических объектов.

По последним данным, в СЗФО есть только один регион (без учета Петербурга и Ленобласти), где подушевая норма превышает 0,1 кв. м складских площадей на человека – Калининградская область. В Мурманской области этот показатель равен 0,05 кв. м на человека. Во всех прочих регионах Северо-Запада речь и вовсе идет об околонулевых значениях.

Местных девелоперов можно понять: им приходится работать в условиях слабой инфраструктурной базы, санкций, низкого спроса и серьезных инвестиционных рисков. Совокупная площадь качественной складской недвижимости, которой располагает СЗФО, оценивается в 5,3 млн кв. м. Однако 95% от этой величины формируется в Петербургской агломерации.

В целом фактор Санкт-Петербурга играет двойственную роль для развития логистической индустрии на северо-западе России. Северная столица – уникальный транспортный узел, исторически выполнявший функцию «торговых ворот» страны. Но его экономическая «гравитация» столь велика, что агломерация Петербурга и Ленобласти неумолимо стягивает и ресурсы, и спрос.

Как результат, на долю остальных девяти регионов остается около 270 000 кв. м складских площадей классов «A» и «B» (или 0,6% от общероссийского показателя). Без Санкт-Петербурга и Ленинградской области Северо-Запад делит одно из последних мест в стране по объему предложения с Дальним Востоком и Северным Кавказом.

Логистическая отрасль на северо-западе РФ находится в условиях, которые далеки от благоприятных. Едва ли не главная проблема связана с отсутствием крупных агломераций. Если не считать Санкт-Петербург, в границах округа нет ни одного города с населением более 500 000 человек. Калининград пока только приближается к этому показателю, Вологда и Череповец не без труда держатся над отметкой в 300 000 жителей. Остальные города еще меньше. Соответственно, круг организаций, заинтересованных в расширении складской инфраструктуры, крайне ограничен. Подобные площадки традиционно рассматриваются как высокорисковые и малоприбыльные.

Привлечь сюда большие инвестиции весьма затруднительно: ведь в случае потери одного якорного арендатора найти ему замену будет чрезвычайно сложно. Такая ситуация угрожает складам долговременным простоем. На этом фоне запуск спекулятивного проекта выглядит как авантюра. В итоге компаниям, которым нужны современные склады, нередко приходится строить их самостоятельно.

Согласно оценке IBC Global, расходы на стандартный комплекс площадью свыше 10 000 кв. м составляют 600-700 млн руб. Кроме того, участники рынка логистических услуг вынуждены считаться с негативным влиянием международных санкций. Привычные транспортные маршруты оказались заблокированными. Одновременно был утерян и доступ к североевропейским транзитным узлам. Сильнее всего санкционный удар почувствовали Калининградская и Псковская области.

Развитие перевозок по международному транспортному коридору «Север–Юг» и Северному морскому пути обещает значительные преимущества. Например, власти Карелии стремятся интегрировать регион в сеть транзитных маршрутов между Арктикой, Китаем, странами Прикаспийского региона и Южной Азией. Летом прошлого года китайская компания Taitong International выразила готовность представлять экономические интересы Вологодской области в КНР. На территории региона планируется создать логистический центр, который будет заниматься экспортом местной целлюлозы в Китай и принимать китайские автомобили.

Другие регионы CЗФО пытаются привлечь крупных игроков рынка, в том числе онлайн-ретейлеров, а также инвестиции иностранных компаний. Здесь стоит упомянуть Карелию, местные власти активно работают над выстраиванием взаимовыгодных отношений с Турцией.

Стоит заметить, что Санкт-Петербург уже начал терять свои позиции, в регионе возник жесткий дефицит складов, но потребность в них никуда не исчезла. Нехватка складов, безусловно, скажется на повышении цен на товары, потому что логисты будут вынуждены каким-то образом «размазывать» цены в своей финансовой модели бизнеса. Но это своеобразный шанс для других регионов СЗФО, чтобы улучшить свои позиции в рейтинге логистически развитых субъектов.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.