Не смотря на новые объемы уровень вакансии в сервисных офисах Москвы продолжает снижаться, а арендные ставки демонстрируют рост. Сегодня рынок сервисных офисов насчитывает 398 тыс. кв. м качественных офисных площадей и 56 тыс. рабочих мест. Доля данного формата в общем объеме офисного рынка Москвы составляет 2%. Свыше 80% площадей принадлежат сетевым операторам, суммарно – это 329 тыс. кв. м или 45 тыс. рабочих мест.

По данным IBC Real Estate за год доля свободных рабочих мест в сетевых сервисных офисах Москвы сократилась на 7,5 тыс. раб. мест или 18,4 п.п. – с 26,3% по итогам I кв. 2023 года до 7,9% по итогам I кв. 2024 года. Такое снижение поддерживает тренд на дефицит качественного предложения на офисном рынке в целом: в классических офисах вакантность упала за год на 5 п.п. – до 7,4%.

По ключевым деловым локациям Москвы количество вакантных рабочих мест приближается к минимальным значениям. Единичные премиальные предложения в сетевых сервисных офисах зафиксированы в Ленинградском коридоре и Москва-Сити, доля свободных площадей в этих деловых районах составляет на сегодня 0,8% и 3,7%, соответственно.

Дефицит сервисных офисов отражает высокий уровень арендных ставок: по итогам Iквартала 2024 года в Ленинградском деловом коридоре средневзвешенная ставка аренды составила 45 833 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС), что на 34% выше показателя Iквартала 2023 года – 34 217  руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС). В Москва-Сити за три месяца 2024 года средневзвешенная арендная ставка составила 39 216 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС), что на 1% выше значения за аналогичный период 2023 года – 38 788 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС).

В Центральном деловом районе представлено наибольшее число площадок– в локации функционируют 37 сервисных офисов, 23 из которых –сетевые. Уровень вакансии в ЦДР сократился с конца 2023 года на 7,4 п.п. – с 11,5% до 4,1%. Средневзвешенная ставка аренды составила35 567 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС), что на 2% выше среднерыночного показателя на I квартал 2024 года– 35 002 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС) и на 5% превышает среднее значение ставки аренды в данной локации за Iквартал 2023 года – 33 986 руб. / раб. м. в месяц (без учета НДС).

Растущая популярность сервисных офисов и, как следствие, сокращение вакантных рабочих мест определяют их как успешную альтернативу классическому формату. За I квартал 2024 года на рынке сервисных офисов была открыта одна новая площадка – Workki Тульская (11 тыс. кв. м/ 1 450 рабочих мест). По итогам года планируется открытие еще восьми спекулятивных площадок общей площадью 38 тыс. кв. м или 5 тыс. рабочих мест. Крупнейшая из них – площадка оператора Business Club на Ходынском поле (10 тыс. кв. м офисов / 1 426 рабочих мест). Также запланировано открытие таких площадок как Apollax Space Никольская (7 тыс. кв. м офисов / 952 рабочих места), CityStone (5 тыс. кв. м офисов / 650 рабочих мест), Малый Каретный пер., 11, с. 3 (3 тыс. кв. м офисов / 488 рабочих мест), Signature Столешников (5 тыс. кв. м офисов / 479 рабочих мест), Apollax Space Технопарк (3 тыс. кв. м офисов / 418 рабочих мест), Space 1 Лужники (2 тыс. кв. м офисов / 325 рабочих мест), Атмосфера Подколокольный (3 тыс. кв. м офисов / 315 рабочих мест).

Однако ввод новых объектов сможет лишь временно скорректировать долю вакансии на рынке Москвы, главным образом, за счет высокой востребованности сервисных офисных пространств. По прогнозам аналитиковIBC Real Estate к концу 2024 года доля свободных рабочих мест может снизится до 5,5%.     

Объем сделок на рынке сервисных офисов Москвы с начала 2024 года составил 1,6 тыс. рабочих мест. Данный показатель практически в два раза ниже результатов Iквартала 2023 года – 3 тыс. рабочих мест, но то снижение обусловлено отсутствием на рынке качественного крупного предложения: как следствие, средний объем сделок за первые три месяца 2024 года составил лишь 32 рабочих места.

Наиболее популярной с точки зрения спроса локацией за Iквартал 2024 года стал Центральный деловой район – 33% из числа всех арендованных рабочих мест. К топ-3 новых сделок в сервисных офисах за I квартал 2024 года можно отнести аренду площадки SOK Сити полностью IT-компанией (3 тыс. кв. м / 256 рабочих мест), площадей на 4 и 14 этажах в  Apollax Space Новосущевский производственной компанией «Автотор» (1,6 тыс. кв. м / 209 рабочих мест) и соглашение об аренде рабочих мест на новой площадке 2024 года Worrki Тульская российской компанией PerfectCom IT Solutions (1,5 тыс. кв. м / 193 рабочих места.)

Портрет арендатора сервисного офиса в 2024 году формируют преимущественно российские компании, доля которых составляет 82%. При этом, 83% из числа всех арендованных рабочих мест с начала года приходятся на три сферы – IT(44%), производств (20%) и финансовый сектор (19%). Результаты отличны от данных по итогам 2023 года, где большой объем новой аренды составляли компании из сектора e-commerce – 21% всех сделок, где известен арендатор.

Средний размер сделки по количеству арендованных рабочих мест составляет 32 рабочих места. Лишь 10% из числа всех закрытых сделок (5 из 49) реализованы в офисных пространствах объемом более 100 рабочих мест.

«Мы наблюдаем продолжающееся снижение доли вакантных рабочих мест как в качественных площадках сервисных офисов, так и в классических офисных пространствах Москвы. По результатам I квартала 2024 года вакантность в этих форматах практически сравнялась и составила менее 8%. Спрос на сервисные площадки продолжает расти, в связи с чем по итогам года уровень вакансии в сегменте может составить 5,5%. Средневзвешенная ставка аренды в сетевых сервисных офисах в течение года по нашим прогнозам будет варьироваться в диапазоне 32–35 тыс. руб./раб. место в месяц»,–комментирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBCRealEstate.