Цены на жилье в Петербурге перестанут расти 1 июля

В случае если программа льготной ипотеки завершится 1 июля, спрос на квартиры в Петербурге снизится во втором полугодии на 25–30% по сравнению с тем же периодом прошлого года, считают аналитики консалтинговой компании Colliers. Участники рынка полагают, что на продажах жилья комфорт- и бизнес-класса это не скажется.

Программа льготной ипотеки была введена постановлением правительства России 23 апреля прошлого года. Новым постановлением от 24 октября она была продлена до 1 июля. В Петербурге, по данным Росреестра, с апреля прошлого по март этого года было подписано 71 082 договора долевого участия. 64% сделок были совершены с привлечением ипотечных средств. По данным Colliers, доля квартир, подходящих под условия льготной ипотеки, в экспозиции сокращалась: с 85% в прошлом апреле до 67% в апреле этого года.

Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина выступает против продления льготной ипотеки для Петербурга, Москвы и большинства других регионов. 19 марта Набиуллина заявила в ходе онлайн-конференции, что программу льготной ипотеки «если и сохранять, то не дальше конца года». И только в 24 регионах – тех, где льготная ипотека не привела к негативным эффектам. К негативным эффектам она относит «разгон цен» на квартиры, снижение доступности жилья и формирование предпосылок ипотечного пузыря.

Низкие ставки по кредиту привели к значительному росту цен, говорится в исследовании, проведенном порталом по продаже недвижимости ЦИАН. В России больше всего цены выросли в Сочи (+40% за год) – средняя стоимость новостройки там достигла 10 млн руб., обогнав находившийся на втором месте Петербург, но еще уступая Москве. Значительный рост (свыше 30%), по данным ЦИАНа, отмечен в Ростове-на-Дону, Барнауле, Ярославле.

В Петербурге цены на новостройки за год (с марта 2020-го по март 2021 г.) выросли на 28%: средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке увеличилась со 123 000 руб. до 157 000 руб., подсчитали в Colliers.

Программа льготной ипотеки перестала быть выгодной в Петербурге, Москве, Перми, Казани и Краснодаре, уверяют в ЦИАНе. В Петербурге льготная ипотека сейчас позволяет сэкономить 1% от общей переплаты за 20 лет (в ЦИАНе сравнивают льготную ипотеку с обычной год назад при покупке жилья по прежней цене).

Гендиректор Colliers в Петербурге Андрей Косарев говорит, что бенефициарами программы льготной ипотеки сначала были и покупатели жилья, и девелоперы, и землевладельцы, и банки. «Несколько месяцев в выигрыше было население, для которого льготная ипотека и вводилась. Больше всего выиграли те, кто «заскочил в первый вагон», но и сейчас еще можно улучшить жилищные условия на относительно выгодных условиях», – объясняет Косарев. Второй бенефициар программы, по его словам, – застройщики. Оценить, какую прибыль от программы получили девелоперы, Косарев затрудняется, поскольку многие компании не публичные. Наконец, говорит Косарев, есть бенефициары с долгосрочным эффектом – это землевладельцы и банки. «Они будут еще долго чувствовать себя счастливыми», – заключает Косарев.

В случае отмены льготной ипотеки Косарев ожидает снижения темпа роста цен в 3 раза по сравнению с 2020 г. Общий прирост цены по итогам года при завершении программы составит 10–15%, говорит Косарев. Большая часть прироста придется на первое полугодие, во втором рост цен будет незначительным, поясняет он.

Отмена льготного ипотечного кредитования создаст трудности на рынке, предупреждают в ЦИАНе. Директор по развитию строительной компании «Балтийская коммерция» Иван Архипов с этим не согласен – он считает, что проблема падающего спроса не сильно ударит по реализации квартир бизнес-класса: «За счет ограниченности предложения все будет куплено. Мы работаем в центральных районах города, здесь предложение моментально вымывается». Стоимость земельных участков растет, поэтому рассчитывать на снижение цен нельзя, говорит Архипов.

Отмена льготной ипотеки практически никак не отразится на продаже жилья в сегментах «комфорт плюс», «бизнес» и «премиум», считает гендиректор инвестиционно-строительного холдинга AAG Александр Завьялов. Он полагает, что в строительстве жилья большую роль будет играть ключевая ставка ЦБ. 23 апреля Центробанк повысил ее на 0,5% – до 5% годовых. Завьялов говорит, что если ставка будет увеличена до 6%, на рынке останутся только сильные игроки. «Думаю, некоторые предприниматели скоро пойдут наемными менеджерами в большие компании», – прогнозирует Завьялов.

Отмена льготной ипотеки скажется на спросе, но не катастрофически, полагает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. «Отмена льготной ипотеки не означает исчезновения ипотеки как инструмента. Вероятно, доля ипотечных сделок снизится с рекордных 70–80% до стандартных 60–65%», – считает Трошева. Она ожидает, что будут развиваться совместные программы надежных застройщиков и банков с привлекательными условиями. «К примеру, уже работает программа Сбербанка со ставкой 1,3%», – говорит она.

Трошева напоминает, что в 2016 г. средняя ипотечная ставка на первичном рынке составляла 11,3%, а в 2017 г. – 10,5%.