Застройка Московского проспекта может увеличиться в 2,5 раза

На территории Московского района Петербурга есть 214 га земли потенциально пригодных под редевелопмент. Он может увеличить объем жилой застройки в 2,5 раза. К таким вывода пришли аналитики международной консалтинговой компании Colliers в ходе исследования «Миллионы квадратов».

Локация Московского проспекта активно развивается в двух направлениях: северная часть Московского проспекта (территория, ограниченная Обводным каналом, Витебским проспектом, Благодатной улицей, Митрофаньевским шоссе) и локация Лиговского проспекта (территория, ограниченная Обводным каналом, Днепропетровской улицей, Витебским и Московским проспектами), которую аналитики обозначили «новым» Лиговским.

За последние десять лет в этой объединенной локации объем жилой застройки (построенной и строящейся на данный момент) достиг 1,7 млн кв. м жилья в 25 проектах, посчитали в консалтинговой компании. Большая часть этого объема сосредоточена в территории близ «Измайловской перспективы» вдоль северной части Московского проспекта, где реализуется один из ключевых проектов редевелопмента в Петербурге – квартал «Галактика» («Эталон»).

При этом, превалирующая доля предложения в локации вдоль северной части Московского проспекта относится к комфорт-классу (72,9% от объема построенного и строящегося предложения в локации), в то время как «новый» Лиговский становится зоной концентрации бизнес-класса (79,7% от объема построенного и строящегося предложения).

По данным Colliers, сейчас в стадии проектирования находятся еще более 600 000 кв. м, 87% которых приходится на «новый» Лиговский, где девелоперы Glorax и ПИК планируют продолжить реализацию проекта Ligovsky City.

В исследовании отмечается, что с 2017 г. средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в северной части Московского проспекта выросла на 113% и по состоянию на конец третьего квартала 2021 года составила 242 тыс. руб. Средняя стоимость в сегменте «бизнес» находится на уровне 258 000 руб./кв. м, в сегменте «комфорт» – 220 000 руб./кв. м.

На территории «нового» Лиговского проспекта стоимость квадратного метра с 2017 г. выросла на 97% – до 228 000 руб. Эта локация имеет интересную особенность: по состоянию на конец третьего квартала 2021 года, стоимость квадратного метра в комфорт-классе оказалась выше показателя в бизнес-классе: 241 000 руб./кв. м против 205 000 руб./кв. м соответственно. Парадокс обусловлен ограниченным составом экспозиции в «бизнесе» (большинство проектов уже распроданы и имеют в экспозиции так называемые «остатки»), в то время как строящееся предложение комфорт-класса реализуется с привлечением проектного финансирования и располагается ближе к жилой застройке, вдалеке от железнодорожных путей, что увеличивает стоимость квадратного метра.

В рамках исследования «Миллионы квадратов» специалисты Colliers выявили еще около 214 га территории, перспективной для редевелопмента. Наибольший потенциал развития заложен в локации Московского проспекта (127 га), где, в случае комплексного подхода к редевелопменту и выводу предприятий, может быть построено более 1,55 млн кв. м жилья. На территории «нового» Лиговского Colliers выявила еще 88 га, на которых может появиться 1,26 млн кв. м жилья. Более половины от выявленных площадей (111 га) требуют изменения функционального назначения для реализации проектов жилья или апартаментов. Оставшиеся 103 га находятся в общественно-деловой зоне, где допустимо строительство жилья. По оценке Colliers, в случае изменения градостроительной документации, объем жилой застройки Московского и «нового» Лиговского проспектов может увеличиться в 2,5 раза.

«Учитывая высокий интерес покупателей на недвижимость в данной локации, спрос на площадки со стороны девелоперов останется высоким. Именно это окажется поддерживающим фактором для процесса джентрификации и переноса оставшихся промышленных и складских территорий за пределы города и их освоение коммерческими и жилыми девелоперами. Как следствие — новые проекты будут выходить в уверенном классе «бизнес», существенно меняя образ района. В то же время, многие площадки имеют в составе исторические здания, объекты культурного наследия и памятники архитектуры – сложные объекты с высокими рисками для девелопера, а значит, на их освоение уйдет еще не одно десятилетие», – комментирует Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.