Квадратные метры вернутся в землю

В январе-апреле этого года на рынке недвижимости Петербурга была зафиксирована только одна крупная сделка по покупке земли, сообщили «Ведомостям» в компании Rusland SP. «Группа ЛСР» приобрела 58 га в Пушкинском районе города. Кроме того, сообщалось о приобретении «Эталоном» всех активов компании YIT, включая, земельные, однако эта сделка окончательно ещё не закрыта. Всего за первые четыре месяца года застройщики приобрели порядка 85 га земли.

За I квартал 2021 г. под строительство жилья было приобретено 188,6 га. Всего же за прошлый год петербургские и областные застройщики купили рекордные 1900 гектар земли под застройку.

«Ожидалось, что и в 2022-ом строительный бизнес продолжит пополнять банк. Но обострение международной напряженности в конце февраля мгновенно заморозило рынок – фиксировались единичные сделки, да и те были инициированы за несколько месяцев до этого. Не успевшие оформиться в виде договора просто приостанавливались», — рассказал управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков.

Основной причиной депрессии на рынке стал рост ключевой ставки до 20% годовых и, соответственно, резкое удорожание заемных средств. Львиная доля сделок совершается с привлечением банковского финансирования, а пополнять земельный банк при такой конъюнктуре нерентабельно, поясняет эксперт.

Бойков отмечает, что в последние две недели апреля на рынке началось оживление, некоторые застройщики начали проявлять активность. Толчком послужил пересмотр ставок по льготной ипотеке, появилось понимание по субсидиям на проектное финансирование. Председатель правительства Михаил Мишустин 1 мая подписал постановление о снижении процентной ставки по программе «Льготная ипотека» с 12 до 9%, а также о продлении действия программы до конца 2022 г. 1 апреля было подписано постановление о субсидировании процентной ставки по кредитам застройщиков, они смогут поучить в банках льготные займы по ставке не более 15%.

«Но нужно понимать, что это не ажиотаж, как в прошлом году. Это начало хоть каких-то осторожных переговоров на фоне полной заморозки рынка в марте», — подчеркивает Бойков.

На рынок начали активно возвращаться долевые схемы покупки земли, которые были популярны несколько лет назад, а потом применялись все реже, рассказал он. Они заключаются в расчете с собственником не деньгами, а квадратными метрами в будущих проектах, либо ими идет часть оплаты. «Многие собственники с пониманием относятся к ситуации с кредитованием и готовы частично или полностью входить в долевые схемы. При этом снижения цен на землю мы не наблюдаем, просто условия покупки стали более гибкими», — добавляет Бойков.

По словам директора отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers Антона Орлова, оживление касается только рынка земли под жилые проекты. Что касается апартаментов, то здесь сделки остановились вообще, так как на сегодняшний день отсутствуют какие-либо меры поддержки застройщиков таких объектов. 

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко напоминает, что в предыдущие годы девелоперы активно наращивали свои земельные банки, благодаря чему все крупные компании сейчас обеспечены проектами на ближайшие несколько лет.

«В настоящее время спрос на рынке наблюдается, однако он скорее потенциальный, чем реальный: девелоперы в основном рассматривают безрисковые активы с готовой документацией, а приобретать участок с перспективой работы над ним на долгий срок многие не готовы», — уточняет она.

С ней согласен директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. По его словам, если спрос не новое жилье в агломерации Петербурга не превысит 3,5-3,7 млн кв. м, то нужды вовлекать в оборот свой земельный банк у застройщиков не будет. Хватит и тех объемов, по которым уже имеется документация. Строительство на тех участках, которые девелоперы приобретали в долгосрочных целях, может начаться только в следующем году или через несколько лет, считает он.

«К тому же в прошлом году девелоперы купили рекордное количество земли за все время существования рынка, а цены из-за этого существенно выросли. Спрос на недвижимость в последнее время стагнировал, что не могло не повлиять на активность на земельном рынке и количество сделок с новыми пятнами. Продавцы находятся в ожидании стабилизации. Только тогда будет произведена переоценка активов», — говорит топ-менеджер «Ленстройтреста».

По прогнозам Орлова, скорее всего, большинство застройщиков как минимум до осени будут вести крайне осторожную политику в части развития новых проектов. Но иной ситуация может оказаться в премиальном классе: здесь застройщики по-прежнему готовы покупать любой подходящий надел и даже переплачивать, но подходящих лотов практически нет. «Подходящих под застройку участков становится все меньше, особенно в центральной части города», — говорит член совета директоров и руководитель направления «Девелопмент» Hansa Group Владимир Ревенков.

Некоторые девелоперы стали покупать старые, но хорошо сохранившиеся дома, и восстанавливать их с современной инженерией, планировками, дворами, рассказал он. «Пока восстановление старого фонда — совсем свежий тренд, подобных проектов, не так много, но, уверен, в ближайшие годы их станет гораздо больше. Другого выбора у строительного бизнеса просто не будет», — считает Ревенков. Он уверен, что интерес к реконструкции исторического центра будет расти со стороны девелоперов, работающих в премиальном сегменте.

В то же время владелец и генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова считает, что несмотря на достоинства таких проектов, они останутся автономным продуктом на рынке недвижимости. «Покупатели таких объектов — зачастую коллекционеры, им важна ценная историческая составляющая и правильная реконструкция. Бережно реконструировать, восстановить утраты – это намного сложнее, чем сделать с нуля, поэтому не каждый девелопер возьмется за подобные проекты», — поясняет она.