Ипотечное кредитование в Петербурге в мае провалилось в 4 раза

Количество выданных ипотечных жилищных кредитов в Петербурге в мае стало самым низким с начала года, следует из данных ЦБ РФ, опубликованных 30 июня. За последний месяц весны в городе был выдан лишь 1661 заем, это в четыре раза меньше, чем в мае прошлого года, и на 34,4% меньше по сравнению с апрелем этого.

По объемам кредитования май также стал самым провальным месяцем года: заемщики оформили ипотеку на 9,1 млрд руб. Это в 3,1 раза меньше, чем в мае прошлого года, и на 23% ниже апреля. В целом за январь–май этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого количество выданных займов снизилось на 36% до 23 429, а их объем упал на 24% до 110,5 млрд руб.

Эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина говорит, что настолько глубокое падение было связано в первую очередь со снижением кредитования на вторичном рынке жилья. «Для первичного рынка падение составило 2,5 раза, а на вторичном рынке – 5,5 раза. То есть все же не стоит недооценивать влияние поддержки льготного кредитования в сегменте новостроек, где падение оказалось не таким существенным, как на вторичке, где рынок в целом остался без какой-либо помощи государства», – говорит Кирюхина.

Размер ипотечных ставок в мае тоже был не сильно привлекательным для покупателей. После рекордного увеличения ставки в конце февраля до 20% Банк России в марте–мае трижды снижал ставку на 3 п. п., но на конец мая она все еще оставалась высокой и составляла 11%. С 1 мая ставка по льготному кредитованию на первичном рынке была снижена с 12 до 9% годовых. Но это все равно были не столь выгодные условия, как в прошлом году – 7% годовых, говорит Кирюхина: «Это существенно ограничивало активность заемщиков, для которых плюс 2% к ипотечной ставке выливались в серьезную переплату». Если взять среднюю сумму кредита в 4,7 млн руб., то при сроке займа 30 лет и ставке 9% переплата составит 8,9 млн рублей, при ставке 7% – 6,5 млн, подсчитала эксперт.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко напоминает, что май на рынке жилой недвижимости традиционно является периодом с низким спросом, и снижение показателей относительно апреля было ожидаемым.

В то же время, по словам Кирюхиной, май продемонстрировал рекордный рост доли ипотечного кредитования на первичном рынке жилья. «В мае 2022 г. на первичном рынке Санкт-Петербурга был обновлен рекорд по доле ипотечных сделок – 74%, что стало максимальным показателем с самого старта льготной ипотеки в 2020 г.», – рассказала она. Для сравнения: в апреле этого года доля сделок в кредит по новостройкам была на уровне 72%. В мае 2021 г. – 70%. Рост цен практически не позволяет приобрести жилье без ипотеки, констатирует аналитик.

Генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург») Юлия Ружицкая  рассказала, что в мае–июне текущего года доля ипотеки в продаваемых комплексах компании составила 94%  против 73% в апреле (в 2021 г. в целом она не превышала 87%). Директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов отметил рост продаж в ипотеку по объектам компании с 53% в апреле до 75% в мае.

Вырос и средний размер выдаваемого ипотечного кредита. По данным ЦБ, если в январе-мае 2021 г. он составлял 3,97 млн руб., то в январе-мае этого года – уже 4,7 млн руб., таким образом, средняя сумма займа за год выросла на 18%. Кирюхина говорит, что жилье за это время подорожало гораздо сильнее – на 33,5%:  с 178 000 руб. за 1 кв. м  год назад до 237 600 руб. на начало лета этого года. «При этом средняя площадь покупки снижается: с 43 кв. м в мае 2021 г. до  37,5 кв. м – в мае 2022 г. Кредит становится больше, а площадь покупки – меньше, как реакция рынка на рост цен», – подчеркивает эксперт.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты и участники рынка уверены, что май станет самым провальным месяцем по ипотечному кредитованию в этом году. Уже в июне ситуация начнет улучшаться. 10 июня ЦБ снизил ключевую ставку до 9,5%, что простимулирует рынок вторичного жилья. А 22 июня была снижена и льготная ипотечная ставка для первичного рынка до 7%. «Вероятнее всего, активизацию рынка ипотечного кредитования можно будет ожидать только с конца июня–начала июля, после снижения ставки по льготной ипотеке до 7%», – считает Московченко. «Сейчас, когда ставку по жилищному кредиту снизили до уровня января, мы ожидаем определенного роста», — тоже говорит директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова.

Кирюхина отмечает, что еще одним стимулом для оживления рынка станет выход на рынок держателей рублевых вкладов, которые открывались в марте 2022 г. под рекордно высокие 20–21% годовых. «Сейчас депозиты не так выгодны, фондовый рынок также потерял доверие многих инвесторов, часть из них придет на рынок недвижимости», – поясняет эксперт.

Степанов напоминает, что большинство банковских вкладов с высокими процентными ставками заканчивается в июне. Сейчас средние ставки по вкладам не превышают  8–10% годовых. «В связи с тем, что недвижимость продолжает оставаться одной из самых стабильных инвестиций, мы уже сейчас наблюдаем на этом фоне рост продаж по сравнению с апрелем–маем 2022 г.», – рассказал он.

Но Ружицкая не ждет ажиотажного спроса. «Здесь не идет речи о профессиональных инвесторах, это люди, которые отложили покупку недвижимости, использовали высокие ставки по вкладам, и, получив дивиденды, вернулись к решению квартирного вопроса», – поясняет она, добавляя, что сейчас основные покупатели квартир – это не инвесторы, а клиенты, приобретающие квартиру для улучшения жилищных условий.

Калашникова прогнозирует повышение спроса лишь к концу лета. «Летние месяцы – это всегда период застоя на рынке недвижимости. Оживать он начинает с середины августа, в преддверии нового учебного года», – прокомментировала собеседница издания.