Квартиры в новостройках Петербурга за год подорожали на 21%

Стоимость средней квартиры в строящихся домах Санкт-Петербурга на конец 2022 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла на 21% до 11,89 млн руб. Такие данные в ответ на запрос «Ведомостей» привели в «Циан.Аналитике».

Средняя стоимость 1 кв. м за год в новостройках города увеличилась на 18% — до 235 600 руб. В соседней Ленинградской области цены росли схожими темпами: на 17% до 144 600 руб. В то же время квартиры здесь подорожали меньше – на 16% за год до 6,1 млн руб. Эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина объяснила это тем, что в среднем продаваемые объекты в Ленобласти в этом году были на 6 кв. м меньше, чем в Петербурге. Поэтому цены на них выросли меньше.

Больше всего за год и в городе, и в области подорожали 1-комнатные квартиры и студии. В Петербурге цены на них увеличились на 24% до 7,89 млн руб., в Ленобласти – на 18% до 4,94 млн руб. Меньше всего рост цен затронул трехкомнатные квартиры: они подорожали на 17% в городе (до 20,16 млн руб.) и всего на 3% – в области (до 9,15 млн).

«По типам комнатности наибольший прирост цен показывают самые бюджетные объекты, то есть однокомнатные квартиры и студии. Более того, в любой период нестабильности и на фоне удорожания ипотечного кредитования многие клиенты пересматривают свои предпочтения и выбирают меньшие площади и бюджеты. Например, в апреле на первичном рынке Санкт-Петербурга средняя площадь покупки составила 35,7 кв. м против 38,3 в феврале, до роста ключевой ставки. Смещение спроса в пользу более компактных вариантов позволило застройщикам активнее увеличивать цены именно по данному типу комнатности», — объясняет Кирюхина.

Она напомнила, что основной рост цен в 2022 г. пришелся на I квартал, после чего цены стагнировали и даже показывали минимальное снижение в отдельные месяцы. В марте на рынке наблюдался ажиотажный спрос из-за резкого снижения курса рубля, застройщики активно повышали цены, но ценовая стратегия изменилась уже с апреля, когда ипотека оказалась малодоступной, покупателей стало меньше.

Представители строительных компаний тоже отмечают, что к третьему кварталу года цены на рынке практически перестали расти. Директор департамента по маркетингу и продажам строительной компании «Балтийская жемчужина» Ася Левнева говорит, что в I полугодии компания незначительно подняла цены —  на 3-5%, но во II полугодии стоимость товарных остатков готовых квартир уже не повышалась. «В петербургской агломерации рынок вышел на ценовое плато уже в III квартале. К 1 октября прирост цен составлял 15-18% с начала года», — рассказала она.

Первый вице-президент девелоперской компании GloraX Александр Андрианов рассказал, что в среднем рост стоимости 1 кв. м по всем проектам компании составил за год 10–15%, но дорожали объекты неравномерно. «Проекты, которые стартовали в III квартале 2022 г., показали прирост меньше, чем объекты, которые были в продаже в начале года», — отметил он.

Себестоимость строительства тоже оказала влияние на рост цен: нарушение логистических цепочек из-за санкций, поиск новых поставщиков, замена зарубежных строительных и отделочных материалов на альтернативные по качеству привели к удорожанию стоимости строительства и конечных цен на квартиры, считает Кирюхина.

По данным Андрианова, себестоимость строительства выросла преимущественно за счет увеличения цен на строительные материалы и комплектующие зарубежных производителей, ушедших с российского рынка. Но подорожание также коснулось и продукции российских производителей, которые корректировали свои расценки, ориентируясь на стоимость продукции западных коллег. «Так, если импортеры подняли цены в среднем на 30%, российские производители повысили их на 15%. В настоящий момент по некоторым позициям цены откатились, но все же не вернулись на прежний уровень», — рассказал он.

В то же время в целом рост стоимости инженерного оборудования и строительных материалов по-разному сказался на росте себестоимости строительства для разных сегментов рынка, подчеркивает Андрианов. Так, например, в сегменте комфорт-класса доля импорта традиционно находится на низком уровне и не превышает 10%, в то время как в бизнес-классе этот показатель может достигать 30%.

Стоимость квартир на вторичном рынке Петербурга и Ленобласти за год, напротив, практически не изменилась. В области она увеличилась лишь на 1% до 5,7 млн, в городе даже упала на 1% — до 10,85 млн руб., следует из данных «Циан.Аналитики». В то же время больше всего подорожали 3-комнатные квартиры: на 6,8% до 7,9 млн руб. в области и на 2,7% до 15,1 млн руб. – в городе.

«Больший рост цен наблюдается для Ленинградской области на вторичном рынке по сравнению с более дорогой готовой недвижимостью Санкт-Петербурга. Однако средняя стоимость квартир за год осталась практически такой же», — отметила Кирюхина.

Опрошенные эксперты и участники рынка затруднились давать прогнозы о возможном дальнейшем росте цен на 2023 г., так как он будет зависеть от множества непрогнозируемых факторов. В то же время Кирюхина отмечает, что рост цен может замедлиться. В первую очередь это связано с высокой конкуренцией  на первичном рынке. В начале декабря в Петербурге было доступно для продажи 44 300 квартир (с начала года показатель вырос на 19%), в Ленобласти —  23 100  ( рост на 11%). «Это также ограничивает рост цен», — уверена она.

Коммерческий директор «Авито недвижимости» Николай Попов не ждет серьезного снижения цен на первичную недвижимость еще и из-за того, что у девелоперов в этом случае могут возникнуть сложности с банками, которые выделяют средства на строительство.

Еще одним сдерживающим фактором станет возросший разрыв между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках. Сейчас в Санкт-Петербурге цены новостроек дороже на 18%, в Ленинградской области – на 6%. «С такой ценовой разницей заработать на первичном рынке становится все сложнее. Все это ведет к снижению инвестиционного интереса, что мы наблюдаем с весны 2022 г. Это также ведет к замедлению роста цен. Разница между ценой «квадрата» на первичном и вторичном рынках, вероятно, сократится», — резюмировала Кирюхина.