Ленобласть опередила Петербург по восстановлению спроса на жилье

По итогам 2022 г. спрос на новостройки Ленинградской области снизился всего на 6%, тогда как на строящиеся квартиры в Санкт-Петербурге – на 29%. Об этом «Ведомостям» сообщили в «Циан.Аналитике» на основе данных о продажах квартир за январь–ноябрь (более свежие цифры пока недоступны).

При этом весной 2022 г. спрос в Ленобласти просел изначально больше, чем в Петербурге: в мае относительно марта количество договоров долевого участия (ДДУ) в области снизилось на 76%, в городе – на 65%. Однако уже в июне спрос в Ленобласти относительно мая вырос на 34%, а в Петербурге – всего на 4%.

В «Авито недвижимости» подтверждают, что в Ленобласти по итогам года падение продаж жилья оказалось значительно ниже, чем в Санкт-Петербурге, но приводят немного другие цифры. По данным коммерческого директора компании Николая Попова, в новостройках Петербурга в годовом выражении спрос снизился на 12,7%, при этом в динамике за последний месяц активность покупателей ослабла на 26,8%. На первичном рынке Ленинградской области, по его данным, было зафиксировано уменьшение спроса на 8% в годовом выражении, а за последний месяц — на 13,8%.

Более быстрое восстановление спроса в Ленобласти и частичный переток сделок с недвижимостью туда из Петербурга эксперты связывают с существенным разрывом в стоимости объектов в двух регионах. «В условиях снижения доходов населения и удорожания ипотеки многие выбирали варианты подешевле. В результате в 2022 г. 28% сделок Петербургского региона прошли в Ленинградской области, в то время как в 2021 г. их доля была 23%. То есть спрос частично сместился в область», — прокомментировала эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина.

Директор департамента по маркетингу и продажам строительной компании «Балтийская жемчужина» Ася Левнева тоже связывает смещение спроса из города в область со снижением реальных располагаемых доходов потребителей и заградительно высокими ценами на недвижимость в городе. «В Петербурге средняя цена за 1 кв. м жилья в сегменте масс-маркет сегодня составляет примерно 224 000 руб., а в Ленобласти – 149 000 руб. Возможность купить за те же деньги квартиру побольше в окружении природы многим начинает казаться хорошей альтернативой городскому жилью», — считает она.

По данным «Авито недвижимости», средняя стоимость квартир на первичном рынке Петербурга на текущий момент составляет 8,8 млн рублей (рост на 19,8% за год), в Ленинградской области -  5,5 млн рублей (плюс 9,4% за год).

Руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская добавляет, что более быстрое восстановление спроса в Ленобласти было связано еще и с поведением целевой аудитории – покупателей недорогого жилья. «В этом сегменте целевая аудитория, покупая жилье, решает свои насущные жилищные проблемы – такую покупку не всегда легко отложить. В то время как потребители в более высоком классе могут позволить себе спокойно подождать и понаблюдать за развитием ситуации и конъюнктуры рынка», — пояснила она.

Кирюхина говорит, что с учетом продления льготной ипотеки еще на полтора года эксперты не ожидают существенного снижения спроса в Петербурге в пользу области, где почти в 2 раза меньше квартир в продаже, чем в Петербурге, а спрос занимает только 28% рынка. Пока что объем «новинок» рынка (начало строительства новых объектов. – «Ведомости») приходится преимущественно на Санкт-Петербург, а не область, подчеркивает она. Но как отмечают сами застройщики, в перспективе все больше проектов будет заявляться именно в области, в том числе из-за нехватки в Петербурге земли для комплексного освоения территории.

Левнева считает, что экспансия застройщиков в пригороды продолжится: «В городе практически не осталось простых для освоения участков под строительство. Намыв территорий и реновация промышленных территорий требует значительных финансовых вложений, которых в связи с сокращающимся спросом и высокими издержками у большинства компаний становится все меньше». По ее мнению, девелоперы будут искать новые возможности и интересные коллаборации для снижения себестоимости проектов.

У большинства застройщиков, работающих в Петербурге, уже есть проект в области, либо они планируют там строительство в ближайшие годы. Директор по маркетингу и аналитике группы «Аквилон» Наталия Коротаевская сообщила «Ведомостям», что в конце года компания приобрела три земельных участка: один в Пушкинском районе, второй – в Московском и третий – в Янино (Ленинградская область). По всем трем проектам планируется открыть продажи уже в 2023 г.

Первый вице-президент девелоперской компании GloraX Александр Андрианов в разговоре с «Ведомостями» не исключил возможность выхода в ближайшее время на рынок новостроек в Ленинградской области. По его словам, компания видит преимущество этой локации в наличии масштабных земельных участков, где можно реализовать проекты среднеэтажной и малоэтажной застройки и комплексно подойти к развитию территории.