Инвесторы в 2022 г. не смогли заработать на апартаментах

Аналитики девелоперской компании Becar Asset Management провели исследование доходности апартаментов в Санкт-Петербурге за календарный год (с ноября 2021 г. по октябрь 2022 г.). По словам вице-президента Ольги Шарыгиной, средняя доходность по изученным апарт-комплексам города составила 4,84%.

Чтобы выяснить уровень реальной доходности городских апарт-проектов, которые обслуживаются профессиональными управляющими компаниями, эксперты изучили более 600 квитанций по апартаментам в 12 различных объектах методом «тайного покупателя». Итоговая доходность каждого апартамента рассчитывалась по той сумме, которую собственники получали на руки после вычета всех коммунальных, эксплуатационных и других расходов. Полученная цифра делилась на рыночную стоимость объекта.

«Средняя доходность по всем изученным квитанциям конкурентов и наших проектов за календарный год – 4,84%. Это в 1,5 раза ниже условно комфортной доходности 8%, которая чаще всего ожидается собственниками или заявляется девелоперами», – рассказала Шарыгина. При этом уровень годовой инфляции в Санкт-Петербурге в ноябре 2022 г. достиг 12,34%. По оценкам аналитиков Becar, в 2020-2021 гг. рыночная доходность была выше – примерно на уровне 6-7%.

Отдельные проекты в Санкт-Петербурге в прошлом году все же смогли приблизиться к ожидаемой инвесторами доходности и показали 5,8-6,4% годовых, но их оказалось немного. Наиболее прибыльным традиционно стало лето. «В летние месяцы в зоне комфортной доходности находилось больше номеров, чем в остальные периоды, но и в летний период далеко не все номера попали в зону ожидаемой доходности», – отметила Шарыгина.

При этом аналитики выявили прямую зависимость между доходностью апартаментов и площадью номеров. Так, наиболее высокие цифры по итогам года показали апартаменты площадью 20 кв. м – 9,14% годовых. Номера с большей площадью, как правило, приносили инвесторам меньше денег.

Капитализация (рост рыночной стоимости объекта за год) в 2022 г. тоже не позволила инвесторам заработать на апартаментах существенно выше инфляции. Так, в 2020 г. с учетом капитализации доходность апартаментов на рынке Петербурга превышала 30%, в 2021 г. она оказалась на уровне 14-16%. Показатель за 2022 г. аналитики компании еще не посчитали, но как подчеркнула Шарыгина, он окажется существенно ниже, чем в 2021 г., так как рост цен на объекты в прошлом году практически остановился, а продажи существенно просели. Ранее «Ведомости» писали, что объем проданных апартаментов в Петербурге в 2022 г. упал вдвое.

По оценке Шарыгиной, в 2023 г. показатель доходности апартаментов (без учета капитализации) должен вырасти. Прогнозная цифра – 6,5%, она рассчитана исходя из ожидаемого в этом году роста туристического потока. Напомним, что в 2022 г. в Петербург, по данным городского комитета по развитию туризма, приехали более 8 млн гостей, это на 33% больше, чем в 2021 г. Тем не менее от уровня допандемийных показателей турпоток пока отстает: он составил 77% от показателя 2019 г., когда Северную столицу посетили более 10 млн человек. А доля зарубежных гостей в 2022 г. составила всего 4% против 47% в 2019 г. Но в комитете рассчитывают, что в 2023 г. турпоток в Петербург вырастет за счет запуска прямого авиасообщения с новыми дружественными странами, а также увеличения доли возвратных и семейных поездок.

«Если приедут туристы из Китая и в целом Восток и Азия, они, конечно, полностью не компенсируют западного туриста, которого мы лишились, но они могут поднять туристический поток на 30%. Россияне тоже будут путешествовать больше, так как вариантов куда поехать не так много и рост со стороны внутреннего туриста тоже будет расти», – пояснила Шарыгина прогнозы по ожидаемому росту доходности апартаментов.