Продажи новостроек в Петербурге из-за отказа от «нулевой» ипотеки снизились вдвое

В январе-феврале этого года на рынке новостроек Санкт-Петербурга было  заключено 5800 договоров долевого участия – на 42% меньше, чем годом ранее. Если в январе падение продаж (по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года) составляло 29% (было заключено 3400 ДДУ), то в феврале проседание уже достигло 54% (заключено 2400 ДДУ).

По словам генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Юлии Ружицкой, падение продаж в первые месяцы 2023 г. по сравнению с аналогичным периодом 2022 г. не стало неожиданностью для девелоперов. В первую очередь к нему привело начатое еще с прошлого года ужесточение политики Центробанка по отношению к совместным программам банков и девелоперов по субсидированию ипотечных ставок.

Напомним, Центробанк разработал новые требования, по которым банки должны будут формировать повышенные резервы на возможные потери по кредитам с низкими ставками. В результате кредитным учреждениям станет невыгодно участвовать в программах застройщиков с субсидированием ставки до 0,1-0,01% годовых. Повышение надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам произойдет с 1 мая 2023 г., но большинство банков и застройщиков начали отказываться от субсидированных программ уже с начала этого года.

Как рассказал директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев, в прошлом году доли продаж жилья в ипотеку по отдельным объектам компании доходили до 94%, в том числе около 90% сделок заключалось с субсидированной застройщиком ставкой 0,1%. «Но в этом году ни один кредитный договор уже не был просубсидирован», – отметил он.

«Как только ЦБ заявил о том, что он будет бороться с субсидированием ставок по ипотеке со стороны застройщиков, стало очевидно, что платежеспособный спрос резко сократится. Субсидирование играло существенную роль в тех продажах, которые мы имели в 2022 г.», – пояснила Ружицкая.

Директор по маркетингу компании «Легенда» Всеволод Глазунов добавляет, что низкие процентные ставки по ипотеке, субсидируемые застройщиками, существенно подпитывали спрос на рынке жилья последние два года. «Поэтому рынок сейчас в целом разбалансирован. Прошлый год прошел под флагом практически бесплатных для покупателей денег, когда до 90% квартир в отдельных проектах продавались под околонулевые процентные ставки. Поэтому мы получили по итогам прошлого года искаженную статистику, сравнивать с которой сегодняшние показатели просто нельзя», – подчеркнул он.

Коммерческий директор холдинга «РСТИ» («Росстройинвест») Екатерина Немченко объясняет существенный разрыв данных по продажам за январь-февраль этого года с аналогичными месяцами прошлого и эффектом «высокой базы». «В январе–феврале прошлого года мы наблюдали ажиотажный спрос. Поэтому при сравнении мы и получаем такой колоссальный разрыв», – говорит она.  

По оценке Глазунова, сейчас ситуация на рынке Петербурга вернулась к показателям 2018-2019 гг., то есть до старта льготной ипотеки (напомним, госпрограмма со сниженной ставкой была запущена после начала пандемии, в апреле 2020 г.). «То, что сейчас происходит, вполне сопоставимо с ситуацией в 2018-2019 годах. А вот 2020-2022 годы можно, скорее, назвать аномальными. В этот период было продано рекордное количество жилой недвижимости по всей стране, сколько не продавалось никогда. И исходя из этого, можно предположить, что столько его уже и не будет продаваться», – уверен эксперт.

По словам Немченко, выводы по результатам продаж двух первых месяцев делать преждевременно. Настроение покупателей и спрос можно будет оценить только по итогам первых четырех месяцев: тогда станет ясно, насколько отсутствие субсидируемых застройщиками ставок станет реальной преградой для покупки жилья. «Мы видим, что у населения есть потребность приобретать жилье, но нет инструментов, дающих возможность купить его на выгодных условиях. Ведь сейчас важнейший и определяющий покупку параметр – это не столько цена, сколько условия расчетов и, в частности, размер ежемесячного платежа», – подчеркнула она. По ее оценке, по итогам года общее падение продаж к показателям 2022 г. может составить 15-20%.

Глазунов тоже отмечает, что прироста продаж по итогам 2022 г. ждать не стоит, так как обеспеченность жильем в Петербурге уже достаточно высокая – она достигает 27 кв. м на человека и за последние 20 лет выросла в 1,5 раза. Значительный прирост продаж в последние годы формировали в основном частные инвесторы и приезжие из других регионов. Но сейчас эти стимулы не работают.

По оценке экспертов, цены на новостройки в этом году существенно не вырастут и зафиксируются на уровне текущих значений. По данным «Циан. Аналитики», средняя стоимость жилья в новостройках Петербурга на 1 марта достигла 231 000 руб. за 1 кв. м. С начала года стоимость практически не изменилась, но в годовом выражении прирост составил 13%. «Предпосылок к активному росту цен в этом году нет. Но и снижения в силу фундаментальных факторов (например, роста себестоимости) тоже ожидать не стоит. То есть цены будут стагнировать в районе текущих значений», –  отметила руководитель аналитического центра RBI Елена Петропавловская.