Ввод новых офисов в Петербурге в этом году упадет до исторического минимума

Объем ввода новых качественных офисов в Санкт-Петербурге в этом году может стать минимальным за последние 15 лет. К такому выводу пришли опрошенные изданием «Ведомости Северо-Запад» эксперты рынка.

Согласно данным консалтингового агентства IBC Real Estate, по итогам 2024 г. в Петербурге планируется ввод в общей сложности 92 600 кв. м арендопригодных площадей в новых офисных центрах. Для сравнения: в 2023 г. было введено 113 000 кв. м офисов, что на тот момент являлось минимальным показателем за последние 15 лет. По итогам 2024 г. в городе будет запущено 10 бизнес-центров класса «А» и «В». Но уже сейчас в них свободно лишь 6,4% площадей, остальные сданы в аренду даже в еще строящихся объектах.

В этом году уже были введены в эксплуатацию БЦ «Реформа» на Придорожной аллее (15 600 кв. м), «К-37» (14 000 кв. м), «Лахта Плаза» (3500 кв. м), БЦ на Обуховской Обороны (900 кв. м). Завершается строительство 8-го и 9-го литеров III очереди «Невской ратуши» (18 900 и 14 000 кв. м), БЦ Atlas City II (9600 кв. м), GloraX Premium Василеостровский (1300 кв. м), «Авангард» (9000 кв. м) и БЦ на 11-й Красноармейской (5800 кв. м).

Перестали строить

Как поясняет директор департамента коммерческой недвижимости компании Maris Алена Бердиган, минимальный ввод офисов в 2024 г. стал следствием различных событий, которые происходили в последние пять лет. «В 2018 г. был введен в эксплуатацию «Лахта центр». Строительство этого объекта вызывало у игроков рынка однозначное убеждение, что «вот-вот Газпром отовсюду съедет и все остальные офисы освободит». Переезд в «Лахта центр» начался относительно недавно, и практически никакие площади так и не освободились. В итоге качественных площадей в Петербурге не хватает», – говорит эксперт.

Она добавляет, что осложнили ситуацию пандемия и обострение геополитической обстановки. После популяризации удаленной работы в период пандемии участники рынка сошлись во мнении, что офисы престанут быть востребованными, поэтому строить их больше не стоит. При этом после марта 2022 г. большинство иностранных девелоперов приостановили свою деятельность в России, а местные инвесторы, просчитывая экономику офисных проектов, не видят необходимой окупаемости и отказываются от планов, добавляет Бердиган.

Партнер и руководитель офисной группы IPG.Estate Вероника Чаканова добавляет, что проекты, которые должны бы были вводиться в 2024 г., нужно было начинать строить в 2022 г. «Но в ситуации неопределенности и финансовой нестабильности девелоперы не решались входить в проектирование и реализацию новых объектов. Кроме того, с того же 2022 г. рынок работает в условиях высокой ключевой ставки, когда в марте 2022 г. она взлетела до 20% и сегодня сохраняется на уровне 16%», – говорит эксперт, добавляя, что в 2025 г. также не стоит ждать роста вводимых площадей.

Свободных офисов все меньше

В результате, как отмечают эксперты, уровень свободных офисных площадей в Петербурге достиг минимума за последние 15 лет. Согласно данным IBC Real Estate, на конец II квартала доля свободных офисов класса «А» и «В» в Петербурге и Ленобласти снизилась по сравнению с показателем за аналогичный период 2023 г. на 5,3 п. п. до 4,9%. В последний раз подобные значения фиксировались в 2007-2008 гг. «На рынке практически отсутствуют крупные предложения от 5000 кв. м. Почти 80% общего количества вакантных предложений – блоки до 500 кв. м», – говорит старший консультант департамента стратегического консалтинга компании Дмитрий Садовников.

Всего общее предложение офисов класса «А» и «В» в Петербурге и Ленобласти на конец июня оценивалось в 4,1 млн кв. м. Это лишь на 2% больше, чем на конец II квартала 2023 г. Объем нового строительства во II квартале этого года оказался на 37% ниже, чем за аналогичный период 2023 г. – 34 000 кв. м.

При этом на рынке сохраняются высокие показатели спроса. Крупнейшие сделки по аренде и покупке офисов в Петербурге в этом году совершили компании «Петрович» (покупка 72 000 кв. м в БЦ «Спейс») и СТЦ (аренда 14 000 кв. м в БЦ «К-37»). Кроме того, «Стройэксперт» арендовал 5000 кв. м в «Морской столице», Т-банк – 30 000 кв. м в «Феррум II», «Совкомбанк» – 8000 кв. м в БЦ «Фландрия Плаза». С 2021 г. общий объем сделок остается в среднем 380 000 кв. м в год за счет покупки или аренды офисных зданий целиком. И в 2024 г. эта тенденция сохранится. Однако если в 2014-2016 гг. больше всего сделок приходилось на компании нефтегазового сектора, в 2017-2022 гг. – на ИТ-сферу, то в I полугодии этого года 48% всех сделок пришлось на сектор торговли.

Аренда продолжит расти

На фоне минимального уровня вакансии и повышенного спроса на офисы ставки аренды растут. В классе «А» за год они увеличились на 14% до 2669 руб. за 1 кв. м в мес., в классе «В» – на 12% до 1616 руб., подсчитали в IBC Real Estate. Чаканова отмечает, что объекты класса «А» в премиальных локациях с отделкой, не требующие от арендатора дополнительных или существенных инвестиций, экспонируются уже по более высоким ставкам – до 4200 руб. за 1 кв. м.

Заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева говорит, что в связи с нехваткой качественных офисных площадей аренда продолжит дорожать. «Запрашиваемые ставки аренды будут расти, особенно в ключевых деловых районах Петербурга в наиболее востребованных объектах, где спрос превышает предложение», – подчеркивает она.

Эксперт также отмечает, что в этом году запуск новых проектов не анонсирован. А так как цикл девелопмента в среднем длится от двух до четырех лет, то дефицит сохранится и в среднесрочной перспективе.