Количество застройщиков жилья в Петербурге за год сократилось на 16 компаний

Число девелоперов, строящих многоквартирное жилье в Санкт-Петербурге с июля 2023 г. по июль 2024 г., сократилось со 130 до 114, следует из данных «Дом.РФ» и Минстроя России. Тенденция к постепенному снижению числа застройщиков, работающих в регионе, наблюдается на протяжении последних нескольких лет. Так, на аналогичный период 2021 г. жилищным строительством в городе занимались 145 организации, в 2022 г. их количество уменьшилось до 138.

В июле этого года в первую тройку девелоперов по объему строящегося жилья в Петербурге вошли ЛСР, Setll Group и «Самолет». Год назад на третьем месте находилась группа ЦДС. Первые же две позиции остались без изменений. Среди застройщиков, которые год назад находились в списке девелоперов, строящих жилье в Петербурге, но не оказавшихся в перечне по состоянию на июль этого года,  – «Решение», «Леда», Veren Group и др.

Вместе с сокращением числа застройщиков в Петербурге падает и количество действующих разрешений на строительство. На июль этого года их насчитывается 201, что на 27 меньше, чем на аналогичный период 2023 г. Закономерно снижаются и объемы ввода нового жилья. По данным «Петростата», в январе-июне этого года в Петербурге компаниями было введено 1,312 млн кв. м жилья, это на 21% меньше, чем за аналогичный период 2023 г.

При этом в соседней Ленобласти наблюдается обратная тенденция как по числу работающих в регионе застройщиков, так и действующих разрешений. По состоянию на июль 2024 г. в области жилищное строительство осуществляют 93 девелопера – на 10 организаций больше, чем на аналогичный период прошлого года и на 18 больше, чем на тот же период 2022 г.

Первая тройка девелоперов по объему строительства в Ленобласти также изменилась. На данный момент ее составляют «Самолет», «Мавис» и «Полис». Год назад первую и вторую строчку занимали группа ЦДС и ПИК, а «Мавис» находился на третьей позиции. На областном рынке на текущий момент также фигурируют компании – «СЗ «Возрождение», «Унистрой», «City Solutions» и др., год назад их не было в списке девелоперов, строящих жилье в Ленобласти.

Количество действующих разрешений на строительство в Ленобласти сейчас составляет 191, что на 53 больше, чем год назад. За I полугодие 2024 г., по данным «Петростата», в области компаниями было введено лишь 431 300 кв. м жилья, это на 80% меньше, чем в январе-июне 2023 г. Но рост выдачи разрешений формирует в регионе условия для последующего увеличения объемов строительства.

Негде строить

Опрошенные изданием застройщики подтверждают, что интересы девелоперов продолжают смещаться из Петербурга в Ленобласть, что связано с совокупностью факторов, одним из которых является нехватка в городе достпуных мест под застройку.

«В Петербурге не хватает свободных и простых для освоения пятен под застройку. Намыв территорий и редевелопмент при растущих издержках застройщиков часто не вписывается в экономику проектов. В Ленобласти проще согласовать проект, земля там дешевле, и ее больше», – говорит директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова пояснила, что благоприятным фактором для наращивания объемов строительства в области является наличие подходящих пятен под реализацию проектов комплексного освоения территории (КОТ).

«На них сейчас сосредоточен основной покупательский спрос в комфорт-классе. В Петербурге реализовать проекты КОТ можно только через масштабные проекты редевелопмента. Это сложнее и дороже, чем проекты по системе «гринфилд» (строительство на ранее неиспользованных территориях.  – «Ведомости»), что в конечном счете скажется на стоимости и, соответственно, привлекательности конечного продукта», – добавила Орлова.

Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман отметил, что свободные места под застройку в Петербурге еще есть, но в основном под «точечные» объекты. Также на ситуацию влияют сложности с согласованием проектов в Петербурге. «Получить разрешение на строительство в городе сейчас крайне сложно. Так же, как и предсказать, какой объем «социалки» власти предложат возвести, а без этого трудно рассчитать экономику проекта. При таких вводных девелоперу проще работать в Ленобласти, где правила игры более-менее понятны», – добавил он.

Ужесточение ипотеки

Другим фактором, который, по мнению девелоперов, будет усиливать переток интересов застройщиков из города в область, является ужесточение условий ипотечного кредитования. С учетом уже существующей разницы в конечной стоимости жилья в Петербурге и Ленобласти ужесточение в большей степени скажется на возможности приобрести городскую недвижимость. По данным «Циан.Аналитики», на начало июня этого года стоимость 1 кв. м первичной недвижимости в Петербурге составила 250 000 руб. За год она выросла на 8%. Стоимость 1 кв. м «первички» в Ленобласти составила 154 000 руб., увеличившись за год на 7%.

Основным драйвером для покупки первичного жилья оставались программы с господдержкой. Однако со второй половины этого года их условия изменились. С 1 июля этого года в России перестала действовать программа льготной ипотеки по ставке 8%. Условия по «семейной ипотеке» по ставке 6% были скорректированы. 10 июля Минфин объявил новые правила получения «семейной ипотеки». Теперь она распространяется на семьи, в которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет. Максимальная сумма кредита для ряда регионов, включая Петербург и Ленобласть, составляет 12 млн руб. Первоначальный взнос  – 20%. Заемщик может оформить ипотеку и на большую сумму, но на оставшуюся часть кредита будет действовать рыночная ставка.

Напомним, что до 1 июля получить такой ипотечный кредит могли все семьи с одним ребенком, рожденным с 1 января 2018 г. по 31 декабря 2023 г. или с двумя и более детьми младше 18 лет. Ранее Минфин обсуждал возможность сохранить эту программу для семей с детьми и старше шести лет, но с повышением ставки до 12%.

«После завершения программы ипотеки с господдержкой под 8% основной движущей силой на рынке стала семейная ипотека. Для этой целевой аудитории, как правило, наиболее важен вопрос улучшения жилищных условий, то есть приобретения жилья большего метража. При этом разница в цене между городскими и областными проектами никуда не делась, и, выбирая между «двушкой» в городе и «трешкой» в области, покупатели будут предпочитать квартиру большей площади. Рынок будет подстраиваться под этот запрос», – считает Орлова.

Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов также выразил мнение, что на фоне изменений условий кредитования смещение спроса в Ленобласть будет усиливаться. «Застройщики, реализующие свои проекты в Ленобласти, будут выводить на рынок недвижимости более выгодные предложения по сравнению с Петербургом. Покупатели, для которых ценовой фактор является критичным, скорее всего, выберут квартиру в области», – прогнозирует он.

Президент RBI Эдуард Тиктинский резюмирует, что после отмены льготной ипотеки компании, вероятно, будут предлагать покупателям в Петербурге разные варианты рассрочек с невысоким первым взносом, субсидирование рыночной ипотеки, например, на период строительства, и различные акции.

«Снижение спроса и сокращение объемов строительства идут сейчас параллельно, поэтому резких колебаний рынка мы не ожидаем. А в долгосрочной перспективе рыночная ситуация, скорее всего, приведет к традиционному росту цен на недвижимость – как это уже неоднократно случалось в ходе многочисленных экономических кризисов», – добавил он.