Девелоперы продолжают сокращать присутствие на рынке жилья Петербурга

Количество действующих разрешений на строительство жилья в Санкт-Петербурге с октября 2023 г. по октябрь 2024 г. сократилось с 223 до 188, следует из данных «Дом.РФ» и Минстроя России (имеются в распоряжении редакции). Последовательное снижение объема действующих разрешений наблюдается в регионе на протяжении последних нескольких лет. Так, на аналогичный период 2021 г. в Петербурге насчитывалось 267 выданных разрешений, а 2022 г. – 249.

Тенденция соотносится и со снижением числа девелоперов, которые строят многоквартирные дома в Северной столице. На начало октября этого года их насчитывалось 110. Это на 10 меньше, чем на аналогичную дату 2023 г. и на 26 меньше, чем в октябре 2022 г. По сравнению с октябрем 2021 г. их число сократилось уже на 32. На настоящий момент в первую тройку лидеров по объемам строящегося жилья в Петербурге входят ЛСР, Setl Group и «Лидер Групп». 

Примечательно, что в Ленинградской области наблюдается обратная тенденция как по числу работающих в регионе застройщиков, так и по количеству действующих разрешений. С октября 2023 г. по октябрь 2024 г. число действующих разрешений на строительство увеличилось со 146 до 191. В течение предыдущих двух лет также наблюдался последовательный рост: на октябрь 2021 г. их насчитывалось 136, а на аналогичный период 2022 г. – 141. Число застройщиков, реализующих проекты многоквартирного жилья в Ленобласти, с октября 2021 г. по октябрь 2024 г. выросло с 77 до 94. На настоящий момент в первую тройку входят «Самолет», «Мавис» и «ЕвроИнвест Девелопмент».

Эти тенденции уже частично коррелируют с объемами ввода жилья. По данным «Петростата», за девять месяцев этого года в Петербурге объем ввода жилых домов организациями (без учета ИЖС) составил 1,859 млн кв. м. Это на 25,2% меньше, чем за аналогичный период 2023 г. Напомним, что по итогам полного прошлого года в сравнении с  2022 г. показатель не снизился, а даже продемонстрировав небольшой прирост на 1,5% (до 3,263 млн кв. м).

В Ленобласти за январь–сентябрь этого года организациями было введено 889 100 кв. м жилья (без учета ИЖС). Это лишь на 5,5% меньше, чем за аналогичный период 2023 г. Однако показатель за полный 2023 г. в сравнении в с 2022 г. вырос на 23% до 1,693 млн кв. м. То есть фактически увеличение интереса застройщиков к региону уже начало сказываться на объемах ввода.

Ряд опрошенных изданием участников рынка подтверждает, что интересы девелоперов продолжают смещаться из города в область. «В петербургской агломерации действительно наблюдается переток предложения и спроса на первичное жилье из города в Ленобласть. В том числе это связано с тем, что в городской черте давно наблюдается дефицит пятен, подходящих для реализации проектов комплексного освоения территории», – прокомментировала коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова. 

Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева добавила, что в городе не хватает именно тех участков под застройку, освоение которых впишется в экономику большинства проектов. «Намыв территорий и реновация – это дорогостоящие мероприятия, которые в условиях роста цен на строительство, материалы, доставку и увеличения налогов зачастую проводить просто нецелесообразно. Кроме того, в Ленобласти проще проходит согласование проектов, и ниже административные барьеры. Все это позволяет снизить себестоимость областных жилых комплексов», – пояснила она.

Генеральный директор агентства недвижимости «ВсевРиэлт» Светлана Белова отметила, что на ситуацию влияет и то, что в Петербурге рынок в достаточной мере насыщен жильем в сегментах «эконом» и «комфорт». В Ленобласти же в ближайшие годы перенасыщения рынка не ожидается. Поэтому интересы застройщиков продолжают смещаться к востребованным локациям в области, подчеркнула она. По данным «Дом.РФ» и Минстроя России, наибольший объем строящегося на настоящий момент жилья в Ленобласти реализуется в поселке им. Свердлова, Мурино, Новоселье и Кудрово.

При этом помимо нехватки пятен под застройку тенденция обусловлена и разрывом цен между городским и областным первичным жильем, который становится более ощутимым на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования. По данным «Циан.Аналитики», цена за 1 кв. м первичного жилья в Петербурге в сентябре этого года составила 257 000 руб., что на 63,7% больше, чем  в Ленобласти (157 000 руб.). 

«Если у покупателя есть возможность приобрести квартиру на одну, а порой на две комнаты больше, то они могут воспользоваться таким шансом. Сейчас в областных проектах двухкомнатную квартиру можно приобрести от 5,9 млн руб., в городской черте придется потратить в два раза больше», – говорит Орлова. 

Тем не менее об устойчивой тенденции перетока жилых проектов из Петербурга в область говорить пока преждевременно, считает генеральный директор СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов, поскольку в абсолютных цифрах объемы ввода жилья в Петербурге пока существенно опережают соответствующий показатель в Ленобласти. В области в том числе работает много небольших застройщиков, которые реализуют малые объемы жилья, а в Петербурге объемы ввода, несмотря на отставание за девять месяцев, могут еще значительно вырасти, поскольку пик сдачи обычно происходит в конце года, резюмировал он.