Объем инвестиций в землю под девелопмент в Петербурге и Ленобласти упал на 76% в 2025 году

В 2025 г. в Санкт-Петербурге и Ленинградской области было заключено 22 крупные сделки с земельными участками под девелопмент общей площадью порядка 95,7 га, следует из данных Nikoliers. Совокупный объем инвестиций в проекты составил около 32 млрд руб., что на 76% ниже показателя 2024 г. (133 млрд руб.), сообщили изданию в консалтинговой компании. Как отметил директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов, основной объем сделок пришелся на Ленинградскую область, в то время как в Петербурге сохраняется дефицит земельных участков.

«В Петербурге основной спрос сосредоточен на площадках с уже полученной разрешительной документацией. При этом предложение таких участков крайне ограничено, что усиливает конкуренцию между девелоперами», – пояснил Орлов.

Тенденция к сокращению сделок по покупке земельных участков под строительство жилой недвижимости в агломерации фиксируют и аналитики консалтинговой компании NF Group. По их данным, в 2025 г. в Петербурге и Ленобласти совокупная площадь приобретенной земли составила 222 га, а объем инвестиций в участки – 26 млрд руб. Ключевым трендом стал рост интереса к участкам с уже полученной разрешительной документацией: их доля в структуре достигла 33%, увеличившись на 20 п. п. по сравнению с 2024 г.

Количество разрешений на строительство (РНС) в Санкт-Петербурге за последние три года сократилось на 23% – с 230 до 176, следует из данных ЕИСЖС. Как отметил коммерческий директор LAR Development (входит в ГК «Запстрой») Евгений Бескровный, сами участки при этом уменьшаются в размере.

«Средний показатель сегодня — около 3 га, что ограничивает девелоперов преимущественно точечной застройкой. Дополнительно давление оказывает рост стоимости земли – в среднем на 20–25% за последний год», – отметил Бескровный, добавив, что в центральных и около центральных районах города земли под новое строительство практически не осталось.

Сложившаяся ситуация частично сказывается и на показателях объемов ввода. За 12 месяцев 2025 г. в городе ввели в эксплуатацию 2,69 млн кв. м жилья, что на 0,8% меньше относительно показателей 2024 г. При этом в позапрошлом году по сравнению с 2023 г. объем ввода упал на 23,4%, составив 2,67 млн кв. м. 

По мнению опрошенных изданием экспертов, в текущих условиях стратегии застройщиков трансформируются. Руководитель проектов департамента финансовых рынков и инвестиций NF Group в Петербурге Сергей Дуванов считает, что основной формат как в исторических районах, так и спальных локациях – это точечная застройка, небольшие проекты и редевелопмент. 

«Для города федерального значения это уже давно сложившаяся ситуация: массового предложения свободных участков здесь просто нет. Иногда на рынок выходят территории после вывода промышленных предприятий или реорганизации площадок», – добавил он.

Как отметил Бескровный, редевелопмент в условиях дефицита земли фактически остается одним из немногих доступных инструментов для застройщиков. Он добавил, что сегодня ключевой тренд на рынке недвижимости – это отказ от агрессивного наращивания земельного банка в пользу более взвешенной работы с уже имеющимися активами. «Девелоперы смещают фокус на подготовку и вывод проектов с понятной экономикой и сроками реализации», – пояснил он.

При этом эксперты сходятся во мнении, что редевелопмент – это сложный инструмент с множеством нюансов. По словам Бескровного, в Санкт-Петербурге насчитывается более 9000 объектов культурного наследия, но при этом действуют жесткие регуляторные требования и длительные согласования.

Как добавил Орлов, с одной стороны, редевелопмент – это один из немногих способов найти площадки в границах города с хорошей локацией. «Но в то же время, такие проекты имеют ряд ограничений: необходимы изменения в градостроительной документации, возможны обременения, связанные с объектами культурного наследия, а также требования по размещению социальной инфраструктуры», – отметил Орлов.

По словам генерального директора «ПИА Недвижимость» Максима Ельцова, в Санкт-Петербурге градостроительная система выстроена таким образом, что проекты редевелопмента нередко сталкиваются со сложностями. Это касается как взаимодействия с городскими властями, так и работы с институтами градозащиты. По словам эксперта, в городе сформировался устойчивый запрос на поиск баланса между интересами застройщиков, необходимостью сохранения исторического наследия и комфортом горожан.

«Реновация объектов появилась не случайно – дефицит земли подталкивает застройщиков к работе с историческими зданиями. Но необходимо, чтобы эта работа стала более системной, например, сохранять внешние фасады и давать девелоперам больше свободы во внутренней перестройке объектов», – добавил Ельцов.

По мнению Евгения Бескровного, в перспективе ближайших двух-трех лет девелоперы, сформировавшие земельный банк ранее, будут активно выводить проекты, тогда как остальные – усиливать работу с проектами редевелопмента или смещаться в Ленобласть. «Конкуренция при этом окончательно перейдет в продуктовую плоскость: решающими факторами помимо локации станут качество концепции, архитектура, сервисы и общее пользовательское восприятие проекта», – резюмировал он.