Рынок курортной недвижимости в СЗФО перестраивается под инвестиционный спрос

Рынок курортной недвижимости в России продолжает расширяться: по данным NF Group, объем предложения за год увеличился на 28% до 20 000 лотов. При этом сам рынок становится более разнородным: покупатели теперь ориентируются не только на локацию и метраж, но и на формат объекта, наличие сервиса и сценарий владения.

В регионах СЗФО в первом полугодии 2026 г. средняя стоимость 1 кв. м курортной недвижимости упала на 10% до 557 000 руб. Средняя цена объекта в этом сегменте составила 28 млн руб., следует из статистики NF Group. По данным аналитической платформы bnMAP.pro, Калининградская область демонстрирует околонулевую ценовую динамику за последние 12 месяцев.

На полях конференции по недвижимости «ДвижениеКонф» в Санкт-Петербурге эксперты сошлись во мнении, что у регионов СЗФО остается значительный потенциал для развития курортной недвижимости. Особенность региона состоит в отсутствии прямой конкуренции с южными локациями. Петербург привлекает инвесторов не мягким климатом, а исторической и культурной значимостью. По мнению участников рынка, именно такие особенности городов без традиционного «пляжного» имиджа формируют спрос на рекреационные форматы жилья.

Основатель «Движения» Илья Пискулин обратил внимание, что логика строительства жилья до сих пор сосредоточена вокруг количества потенциальных покупателей, хотя правильнее анализировать глубинные потребности целевой аудитории. По его словам, сегодня растет запрос на недвижимость, которая и в отпуске позволит сохранить ощущение дома.  Эксперт провел аналогию с дачами: разные поколения используют их в рекреационных целях.  

При этом, по мнению эксперта, курортной недвижимости в Петербурге недостаточно. «У города большой потенциал. Но девелоперы отстают от запросов рынка, нет и сформированной системы финансирования курортных проектов», — указывает Пискулин. 

Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе добавил, что для развития курортной недвижимости необходим регион-донор, который позволяет инвесторам генерировать ресурсы и вкладывать их в недвижимость в соседних областях.  Петербург в этом случае находится в особенном положении: город одновременно может быть точкой реализации курортных проектов и генерировать спрос для комплексов, реализуемых в Ленинградской области, Калининграде и других регионах СЗФО.

По оценке эксперта, современный продукт на рынке курортной недвижимости складывается из трех составляющих: качества локации, самого проекта и финансовых инструментов, которые могут заменить ипотеку. Основной объем предложения, по данным bnMAP.pro, в большинстве регионов формируют студии и однокомнатные квартиры, а двухкомнатные составляют порядка 25–35% сделок.

По данным Лобжанидзе за январь-июль 2026 г., Калининградская область вышла в топ-регионов по объемам сделок с курортной недвижимостью. С учетом проектов в самом Калининграде эксперт оценивает число реализованных лотов в 4183 штуки, что сопоставимо с показателями Крыма (4734 лота) и выше Краснодарского края, где без учета столицы региона продано 3697 лотов. 

Спрос на курортную недвижимость в Калининграде сконцентрирован, как и в других регионах, вокруг однокомнатных квартир. Но площадь среднего лота выше, чем в Краснодаре или Крыму, и достигает 49,5 кв. м. А средняя стоимость недвижимости, наоборот, ниже на 56%, чем в Краснодарском крае и составляет 7,4 млн руб. «Цены на региональные проекты могут быть волатильны в зависимости от месяца. Но общий тренд — это выход на плато», — добавил он. 

Коммерческий директор группы компаний ССК Григорий Шаповал видит тенденцию в кардинальном изменении целевой аудитории курортной недвижимости. По его словам, еще несколько лет назад спрос формировало поколение старше 50 лет, покупающее жилье для сезонного отдыха у моря. Сейчас аудитория заметно моложе, ее средний возраст 30—35 лет. Спикер связывает это с распространенностью удаленной работы, а также с изменением образа жизни после пандемии и трендом на здоровый образ жизни.

По наблюдению Шаповала, часть покупателей видит в курортном жилье инвестиционный актив. Так, при выборе объекта они ориентируются на увеличение туристического потока в конкретный город и среднюю загрузку гостиничной инфраструктуры.  «Им важно получить не просто жилье, а готовую бизнес-модель с профессиональным управлением, алгоритмами динамического ценообразования и крупными корпоративными контрактами», — считает эксперт. 

В этом случае Петербург также может стать одной из ключевых точек реализации проектов курортного формата. По прогнозам Смольного, в 2026 г. турпоток в город увеличится на 3–5% по сравнению с 2025 г. и составит порядка 12,8–13 млн человек. В Калининградской области, по данным регионального министерства по культуре и туризму, в 2026–2027 гг. турпоток останется на уровне 2,5 млн человек, а его рост до 2,6 млн гостей ожидается в 2028 г.

На интерес инвесторов к недвижимости также влияют национальные проекты в сфере туризма. Так, на федеральный проект «Пять морей и озеро Байкал», участником которого является Санкт-Петербург, выделено 10,8 млрд рублей. В городе действует и отдельная программа развития сферы туризма. Согласно отчету о ее реализации, среднегодовая загрузка отелей города в 2025 г. составила около 66,4%, а в период высокого сезона белых ночей и новогодних каникул показатель растет до 85%. Совокупное же финансирование национального проекта «Туризм и гостеприимство», согласно пояснительной записке к проекту федерального бюджета РФ, запланировано в объеме 61,4 млрд рублей в 2026 г., 76,7 млрд рублей в 2027 г. и 84,3 млрд рублей в 2028 г.

Председатель экспертного совета Российской гильдии управляющих и девелоперов по апарт-отелям, генеральный директор SHG Константин Сторожев обратил внимание на разрабатываемые Министерством экономического развития и Министерством строительства изменения в 214-ФЗ. Новелла позволит покупать номера в гостиницах по договорам долевого участия. По словам эксперта, новые нормы вводят понятие управляющей компании уже на стадии выдачи разрешения на строительство и при вводе объекта в эксплуатацию. Кроме того, законодательные новеллы предполагают запрет на постоянное проживание в отелях. Это ограничит их использование как псевдожилья. 

По мнению спикера, именно такие изменения способны стать драйвером не только роста продаж курортного жилья как формата, но и диверсификации инвестиционных возможностей собственников. По его словам, гостиничная недвижимость требует большего профессионализма участников рынка и прозрачных механизмов распределения дохода между управляющей компанией и собственником. «Многим инвесторам важно понимать сам принцип работы объекта, как оформлены и защищены их права на недвижимость», — резюмировал эксперт.