Падение прибыли вынуждает инвесторов экономить на управлении строительством
Риски незавершенного строительства и расчеты с подрядчиками переходят на технических заказчиков, говорят эксперты
В условиях падения инвестиций, сокращения ликвидности и кассовых разрывов в строительной отрасли инвесторы все активнее ищут способы экономить, в том числе на услугах технического заказчика. При этом законодательство по-прежнему не отражает фактическую роль этого института. Какие изменения нужны рынку и как компании отвечают на вызовы экономики, эксперты обсудили на III форуме технических заказчиков «Нотех». Информационным партнером мероприятия стали «Ведомости Северо-Запад».
По словам экспертов, одна из ключевых проблем строительной отрасли состоит в размытом понимании роли и функций технического заказчика. Сегодня — это лишь агент и представитель застройщика, а не самостоятельный институт управления строительством, указывает председатель совета директоров Severin Development Роман Сигитов. Такой подход не отражает реальную деятельность по организации, контролю, планированию, управлению рисками и координации участников девелоперских и инфраструктурных проектов.
Четко определить полномочия технического заказчика и обозначить роль этого института позволят изменения в Градостроительный кодекс, которые уже разработаны Министерством строительства и ЖКХ. Кроме того, по словам замминистра Сергея Музыченко в этом году начнется работа над отдельным ГОСТом, который будет регулировать деятельность техзаказчиков. Вступление в силу стандарта в Минстрое ожидают в 2027 г.
«Идея нормативного регулирования укладывается в обозначение круга задач технического заказчика: на всем этапе строительства до получения разрешения на ввод контролировать параметры проекта. Это требование будет относиться как к бюджетным, так и внебюджетным стройкам», — рассказал Музыченко.
Начальник Главгосэкспертизы России Игорь Манылов, напротив, призвал не торопиться с внесением изменений в закон. По его мнению, сначала необходимо выстроить реальные рабочие процессы управления жизненным циклом девелоперского проекта, и только затем закреплять найденные решения в кодексе и усиливать роль технического заказчика. Тот же принцип, считает Манылов, применим и к саморегулированию отрасли.
С ним согласен советник генерального директора ППК «Единый заказчик» Александр Житков. Он полагает, что государственное регулирование должно идти из рыночных практик и опыта компаний, выполняющих функцию техзаказчика. Кроме того, в законодательстве предстоит учесть и шаблонные форматы соглашений. «И на объектах за 30 млрд руб., и при ремонте квартир инвесторы, фактически, заключают один шаблонный договор с техзаказчиком. Но объем работ несопоставим», — поясняет он.
Член экспертного совета ассоциации «Нотех» Сергей Митин сообщил, что организация уже подала документы на аккредитацию центра оценки квалификации, не дожидаясь изменений в Градостроительный кодекс. Шаг предполагает создание отдельного реестра техзаказчиков.
Ужесточение требований уже ощущается в рыночной практике, отметил генеральный директор ГК Smart Engineers Хусейн Плиев. Стандарты отрасли растут, но одновременно с этим девелоперы стремятся сократить издержки. По словам эксперта, часть компаний даже рассматривает создание технического заказчика в контуре одного холдинга. Однако, по мнению эксперта, собственная проектная организация обходится дороже, чем привлечение партнеров. «Зачастую мы остаемся один на один со всеми рисками строительства. На рынке колоссальное количество споров по договорам строительного подряда, проектировщики уходят в банкротство с полученными авансами. Страховка в виде банковской гарантии не спасает», – поделился Плиев.
Управляющий партнер ГК «Спектрум» Владимир Иванов подтверждает: падение инвестиций и снижение прибыли застройщиков-инвесторов провоцируют нестабильность расчетов с генпроектировщиками, техническими заказчиками и генподрядными организациями. В таких условиях, по его мнению, технический заказчик все чаще вынужден перехватывать управление стройкой — переходить от классического контроля к комплексному инжинирингу и закупкам.
Участники дискуссии сошлись во мнении, что фактическая значимость технических заказчиков в реализации инфраструктурных и жилых проектов уже не вызывает вопросов. Однако институту необходимо юридическое закрепление роли и функций для снижения давления на отрасль и минимизации рисков для ее участников.