Последней очереди «Заневского каскада» ищут новое применение
Среди возможных вариантов владелец рассматривает переоборудование в апарт-отель или гостиницуХолдинговая компания «Адамант» приостановила реализацию четвертой очереди торгового центра «Заневский каскад» и не планирует его открывать в этом году. Об этом совладелец Евгений Гуревич сообщил 6 сентября на бизнес-завтраке «Аренда в период турбулентности: проблемы и решения», организованном Marketmedia. В январе «Ведомости» писали, что четвертая очередь «Заневского каскада» была единственным заявленным к открытию ТРЦ на этот год. Таким образом, в 2022 г. в Петербурге не будет открыто ни одного нового торгового центра.
Четвертая очередь комплекса площадью 112 800 кв. м возводилась на территории у Ладожского вокзала и станции метро «Ладожская». Предполагалось, что нижнюю часть здания займет торгово-развлекательный комплекс, а на верхних девяти этажах расположится офисный центр. В составе МФК также был запланирован крытый паркинг площадью 40 000 кв м. По словам Гуревича, около 30 000 кв. м здания должны были занять торговые помещения и еще 35 000 – офисные. Но из-за сложной ситуации на рынке холдинг приостановил проект и в этом году акционеры должны принять решение о том, в каком формате его запускать.
По данным Knight Frank St. Petersburg, на 1 июля в петербургских торговых центрах оставались закрытыми магазины 46 международных брендов, которые суммарно занимают 211 000 кв. м или 10% от арендопригодной площади всех объектов. Доля свободных площадей в качественных торговых центрах города находилась на уровне 5,3%. По прогнозам аналитиков, при развитии пессимистичного сценария, в котором все закрытые на данный момент магазины освободят помещения, вакантность в ТЦ может увеличиться до 10%.
«В ноябре пройдет совет акционеров. И мы будем принимать решение о том, что мы делаем. Есть два варианта. Я думаю, что к концу 2023 г. мы запустим этот объект», — рассказал Гуревич, добавив, что компания рассматривает различные варианты возможного перепрофилирования здания. Среди них в том числе он назвал создание апартаментов, офисов или гостиничного комплекса.
Чем занимается «Адамант»
Холдингу принадлежит 22 торгово-развлекательных комплекса общей площадью более 1,2 млн кв. м. По собственным данным, «Адамант» лидирует по объему торговой недвижимости в Санкт‐Петербурге и занимает третье место в рейтинге крупнейших владельцев торговой недвижимости России.
Помимо торговых комплексов в составе холдинга офисные центры, складские терминалы и другие объекты недвижимости, включая несколько проектов на стадии строительства. В структуру ХК также входят промышленные предприятия: бетонный завод «Молодой ударник», завод «Нью технолоджиз», «Российская стекольная компания» (14 заводов в 10 городах России).
Гуревич подчеркнул, что проект был приостановлен именно на той стадии строительства, когда еще можно изменить функциональное назначение помещений. Сейчас в здании выполнены все внешние строительные работы, подключены инженерные коммуникации, но отсутствуют отделка и другие конструктивные решения, которые определяют профиль использования.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина обращает внимание, что функция торговой недвижимости в районе «Ладожской» уже сейчас полностью закрывает все возможные потребности населения. «БЦ «Самоцветы» с большим количеством офисных площадей делает этот сегмент не особо перспективным в этом районе. С учетом близости железнодорожного вокзала было бы логично рассматривать проекты апарт-отелей с краткосрочной или среднесрочной программой размещения. Вероятно, что небольшой проект сможет показать высокую загрузку и найдет свою целевую аудиторию», — уверена она.
Но руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев сомневается, что существующие объемно-планировочные решения торговой части «Заневского каскада – 4» позволят инвестору полностью изменить функцию здания. По его мнению, было бы целесообразно реализовать уже запланированный проект, но адаптировать концепцию к современным рыночным трендам.
«Верхние офисные этажи вполне возможно переделать под апартаменты. Этот сегмент активно развивается в данной локации – реализуется и заявлено сразу несколько проектов. При этом так близко к метро и вокзалу ни один проект расположен не будет. С точки зрения потенциального экономического эффекта апартаменты сейчас могут оказаться эффективнее офисов», — полагает Кокорев.
Но он отмечает и минусы такого варианта: формат апартаментов предполагает продажу отдельных юнитов, что ведет к размытию прав во всем объекте. «Также и для размещения апартаментов в офисных планировках потребуется кардинально переработать инженерные системы», — подчеркивает он.
Управляющий партнер «Айби групп» (управляет тремя ТРЦ в Петербурге) Юрий Борисов говорит, что в текущей ситуации апартаменты действительно могут казаться в краткосрочной перспективе более выгодным вариантом, чем торгово-офисный центр, но в долгосрочной перспективе ритейл все равно показывает экономику лучше.
«Есть экономика ритейла, которая все равно в пересчете на денежный поток может дать результаты гораздо лучше, чем апартаменты. Поэтому нужно считать и пока занять выжидательную позицию как минимум до февраля, когда ситуация прояснится. При такой неопределенности принимать решение об инвестировании десятков миллионов долларов – большой риск», — подчеркнул Борисов.