Ввод новых офисов в Петербурге в 2022 г. может оказаться самым низким за последние 10 лет

В Петербурге в этом году планируется ввести в эксплуатацию 123 000 кв. м новых офисных площадей классов «А» и «В» (на 22% меньше, чем в 2021 г.), сообщила журналистам директор департамента офисной недвижимости NF Group (ex. Knight Frank Russia) Регина Волошенко. По ее данным, это минимальный показатель за последние 10 лет.

В этом году в Петербурге уже были сданы несколько новых офисных центров. Среди них Pulsar (5500 кв. м), Avior Tower (16 000 кв. м), вторая очередь БЦ Ferrum (28 000 кв. м). До конца года также запланирован ввод БЦ «Морская столица» (26 500 кв. м), «Тесла» (12 800 кв. м), «Аквилон Links» (8300 кв. м).

По словам старшего консультанта отдела исследований NF Group Наталии Киреевой, в начале года на фоне благоприятных прогнозов в планах компаний был ввод около 300 000 кв. м новых офисов, показатель мог стать рекордным за последние годы. Но начало СВО и антироссийские санкции привели к переносу сроков ввода ряда объектов. Таким образом, девелоперы в этом году могут отложить запуск более 170 000 кв. м офисных площадей.

«С наибольшей долей вероятности будут перенесены сроки ввода в эксплуатацию на 2023 г. строящихся БЦ “Заневский каскад”, “Сенатор” на Медиков, San Gally Park Teräs, “Атлас сити”, “Северная Пальмира”, БЦ на Новгородской ул., 13», — рассказала Киреева.

По прогнозам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, объем площадей, ввод которых будет перенесен на более поздние сроки, может превысить 200 000 кв. м. «На 2022 г. был запланирован ввод 310 000 -360 000 кв. м офисных площадей. Еще пару-тройку месяцев назад мы прогнозировали итоговый объем ввода в 2022 г. на уровне 154 000 -198 000 кв. м. Но теперь думаем, что он будет менее 100 000 кв. м», — прокомментировала она.

Заместитель директора услуг для арендаторов Nikoliers Виктория Горячева подчеркивает, что сейчас нельзя говорить о полной «заморозке» объектов: «Как таковые "заморозки" закончились в 2014 г., когда на рынке еще были непрофессиональные девелоперы. Сейчас строительство никто не «замораживает», потому что на рынке, в основном, профессиональные игроки, которые в состоянии выполнить свои строительные и финансовые обязательства», — поясняет она. Девелоперы просто откладывают ввод. По данным Nikoliers, относительно первоначального, докризисного прогноза около 30% компаний уже сдвинули сроки завершения строительства на следующий год.

Директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева говорит, что основной объем корректировок планов девелоперов пришелся на II квартал 2022 г. В III квартале участники рынка постепенно адаптировались к новым реалиям, новых анонсов отказа от девелоперских проектов в более или менее проработанной стадии реализации не было.

При этом причины отсрочек были различными, отмечает  Волобуева: от проблем с поставками строительных материалов и необходимости формирования новых логистических цепочек, до невозможности оценки перспектив спроса на офисные помещения в среднесрочной перспективе.

По словам Волошенко, в первую очередь перенос сроков был связан с тем, что что собственники не понимали, кому будут сдавать новые площади. По ее оценке, в январе-сентября доля вакантных площадей в офисах класса «А» выросла в 3 раза до 11,5% (как за счет ввода новых объектов, так и  благодаря освобождению крупных офисов ИТ-компаниями). Сейчас общая вакантность на рынке в классах «А» и «В» — 9,5%, но к концу года она может превысить 10%.  В Петербурге 18 зданий уже свободны полностью, а во многих БЦ пустыми остаются более 50% площадей.

Волошенко отмечает, что помимо приостановки проектов или переноса сроков ввода отдельные собственники начали пересматривать концепции строящихся зданий. Один из таких примеров — четвертая очередь «Заневского каскада», которая должна была стать одним из самых крупных вводимых в этом году объектов. Помимо торговой части в здании должны были разместить 40 000 кв. м офисных помещений. Но в сентябре руководство холдинговой компании «Адамант» сообщило о приостановке  проекта. «Ведомости» писали, что акционеры будут принимать решение о его возможном переформатировании из-за снижения проходимости ТРЦ и увеличения вакантности на офисном рынке, рассказывал совладелец  «Адаманта» Евгений Гуревич.

Шарыгина тоже говорит, что сейчас строящимся БЦ выгоднее затягивать запуск, чтобы сократить объем вливаемых в них денежных средств, которых у компаний сейчас нет, и дать время рынку аренды стабилизироваться. В то же время Волобуева не исключает, что при оптимистичном сценарии развития событий (отсутствии дополнительных внешних потрясений) валовой объем ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге в этом году составит порядка 180 000 кв. м.