В Петербурге вновь выставили на торги казармы Кронштадтской крепости

«Дом.РФ» выставил на продажу здание Второй западной оборонительной казармы Кронштадтской крепости на улице Зосимова площадью 24 900 кв. м. Вместе с ним в аренду на семь лет сдается земельный участок площадью 3,97 га, на котором расположен комплекс. Начальная цена лота составила 469 млн руб. Заявки принимаются до 18 мая, следует из извещения, опубликованного в системе «ГИС Торги».

Как сообщили изданию «Ведомости Северо-Запад» в службе внешних коммуникаций «Дом.PФ», проведение торгов запланировано на 22 мая. Из данных системы «ГИС Торги» следует, что осенью 2025 г. это здание уже выставлялось на продажу за 548 млн руб. Но торги не состоялись. Сейчас начальная цена объекта снижена на 14%.

«Здание находится в неудовлетворительном состоянии. Победитель конкурса будет обязан провести работы по его реставрации и сохранению, а также выполнять требования по содержанию и использованию объекта в установленном законом порядке», – отметили в «Дом.РФ».

В комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП) сообщили, что Вторая западная оборонительная казарма входит в ансамбль «Крепость Кронштадт», который признан объектом культурного наследия федерального значения. Такой статус означает, что работы по сохранению объекта должны производиться с письменного разрешения КГИОП, а самому проекту необходимо будет пройти историко-культурную экспертизу. В комитете подчеркнули, что инвестор не сможет менять объемно-пространственные характеристики построек и проводить на участке любые строительные работы, не связанные с сохранением объекта культурного наследия.

«Для восстановления и современного приспособления объекта инвестор может получить льготное финансирование по ставке 9% годовых или 6% — для открытия гостиницы категории не менее «трех звезд», – отметил представитель  «Дом.РФ».

Опрошенные изданием эксперты сошлись во мнении, что казарма Кронштадтской крепости представляет интерес для девелоперов, но объект требует больших инвестиций. «Формально он выглядит привлекательным. Но в подобных проектах цена покупки – это только входной билет. Экономика начинается после сделки: реставрация, инженерия, согласования, приспособление под современную функцию и долгий цикл стабилизации», – отметил основатель компании Youkon Константин Конов.

По словам девелопера исторической недвижимости Артема Кузнецова, условия торгов сформированы под запросы крупных инвесторов, поскольку сумма задатка для участия в аукционе составляет 42% от начальной цены, то есть, около 200 млн руб. Инвестиции в подготовку здания и прилегающей территории к использованию Кузнецов оценил минимум в 6 млрд руб.

По оценкам генерального директора «Idem-консалтинг» Екатерины Гресс, с учетом ограничений на дополнительные этажи или перепланировки объект потребует инвестиций в размере 10-12 млрд руб. при приспособлении казармы под гостиницу на 450-500 номеров со среднегодовой загрузкой 60%. При таком сценарии чистый операционный доход может составить порядка 450–575 млн руб. в год, отметила она. По прогнозам Гресс, это даст доходность на уровне 4–6% и окупаемость порядка 18–25 лет. В формате бизнес-центра доходность может составить 3,5–5%, а окупаемость проекта – 20-27 лет.

Коммерческий директор девелоперской компании West Wind Group Елизавета Ильюхина обратила внимание на то, что само здание казармы формирует пятно застройки площадью примерно 8000 кв. м, также победителю торгов достанется свободная территория около 3 га, которую он не может использовать для возведения новых объектов. «Это существенно снижает привлекательность лота для покупателей», – констатировала Ильюхина, отметив среди дополнительных ограничений недостаточную востребованность территории для размещения премиальных объектов ритейла.

Вице-президент Национальной палаты недвижимости Ольга Волкова считает, что главным сдерживающим фактором для развития гостиничных и ресторанных комплексов в Кронштадте является проблема «однодневного посещения», вызванная тем, что до него сложно добраться. Как следствие, отсутствует и массовый запрос на объекты индустрии гостеприимства. Выставленная на торги казарма, по словам Волковой, с учетом масштабных инвестиций и сроков окупаемости, включена в долгосрочную логику развития Кронштадта, где в перспективе запланировано строительство новых дорог и развязок. «Новый собственник получает шанс стать одним из архитекторов будущего спроса — но только если готов ждать, пока подтянется транспортная доступность и окрепнет локальный рынок», – отметила Волкова.

По словам исполнительного директора Domina Invest Алексея Музыки, с учетом специфики здания казармы, инвестиции в этот объект имеют шанс окупиться только при создании сильной концепции и формирования максимально прогнозируемой модели коммерческого использования с якорными операторами, продуманным арендным пулом и сценариями использования. «Недостаточно купить крепость, нужно еще понять, какую оборону она будет держать в XXI веке: культурную, образовательную, туристическую или коммерческую», – заключил Музыка.