Роскошь по новым правилам

В Санкт-Петербурге принадлежность недвижимости к элитному сегменту долгое время определялась через критерии цены, локации и статуса. Однако в последние годы рынок начал трансформироваться: теперь под такими проектами понимаются не только квадратные метры в историческом центре, важно и соответствие ряду других параметров. При этом сами критерии постоянно меняются – то, что пять лет назад считалось роскошью, переходит в разряд нормы. 

Эволюция элитных проектов

В Санкт-Петербурге элитная недвижимость начала развиваться в 1990-е. Понятие премиального жилья тогда было размытым, но архитектура проектов всегда была важным фактором выбора для покупателей.  Более 30 лет назад под люксовым жильем понимался расселенный старый фонд из доходных домов и первые проекты таунхаусов. Как рассказывает вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин, в этот период «элитность» выражалась в воссозданных исторических фасадах, зеркальном стекле, граните и большой площади в квартирографии. 

В период начала 2000-х гг. интерес застройщиков смещается на Крестовский и Каменный острова. Ключевые проекты здесь – это восстановленные и вновь построенные здания особняков. По словам коммерческого директора «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Дениса Бабакова, в этот период во многих проектах не предусматривалась дополнительная инфраструктура. Девелоперы делали акцент на составляющей квартир, а не общих территориях. «Еще 10-15 лет назад во многих проектах не предусматривались дополнительная инфраструктура. Речь идет как об инфраструктуре исключительно для жителей (лобби, музыкальные комнаты или комнаты для курения, библиотеки), так и о коммерческой - на первых этажах», – рассказал Бабаков.

Дома, которыми можно гордиться

Современные проекты ушли от эклектичности, где смешивали разные стили и эпохи в рамках одного проекта, добавил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. По его словам, на передний план сегодня выходит сдержанность. «Последние проявления демонстративности и эклектичности окончательно ушли лет 8-10 назад, вместо них стал развиваться сдержанный стиль и стремление к максимально возможному уровню наполнения: от технической части до дизайна интерьеров. То есть, элитная недвижимость пришла к развитию системы знаков для целевой аудитории, которые ею и считываются. Это результат изменения мышления всех сторон, и сейчас это базовый подход», – отметил Софронов.

Техническое наполнение также стало важной составляющей элитных жилых проектов, добавил Софронов. Девелоперы предусматривают индивидуальные инженерные решения: подготовку под установку оборудования для систем климат-контроля (приток, вытяжка, влажность, фильтрация, зонирование), а также подъемники в паркингах для сезонного хранения автомобилей. «Это тоже оптимизация использования приобретенных площадей», – отметил он.

Еще одним важным изменением стала трансформация квартирографии. По данным ГК «ПСК», стандартный запрос покупателей сегодня составляет порядка 80-100 кв. м с эргономикой, исключающей неэффективное использование площадей. Как добавил Гущин, ключевой запрос покупателей элитной недвижимости – не столько к квартирам, сколько к общей территории.  »Важна архитектура, которая уважает городской контекст, эргономичные планировки, современная инженерия, приватность, дизайн МОП и ландшафта высокого уровня, сервисная инфраструктура для жителей, например, фитнес или спа-составляющая, переговорные, включая сервис уровня пятизвездочного отеля», – подчеркнул он.

Как добавил основатель и генеральный директор архитектурного бюро Futura-Architects Олег Манов, внутренние пространства общего пользования действительно преобразились. «Заметны изменения внутренних пространств и МОПов: парадные анфилады уступили место гибким планировкам, проекты теперь предусматривают лаунж-зоны, рекреационные и спортивные площади, доступные только жильцам комплекса», – отметил он.

По словам генерального директора компании VIPflat Леонида Рысева, архитектура дома, лобби, паркинг – это элементы, которые становятся ключевым фактором выбора покупателей. «Архитектура проекта сегодня становится важнее, чем даже сама квартира. Потому что мечта людей – жить в доме, которым можно гордиться. Но если в квартире можно сделать все по-своему усмотрению, то архитектуру дома, паркинг, лобби переделать будет сложно», – отметил Рысев.

Роскошь тишины

Учредитель и генеральный директор ландшафтной компании Derevo Park Андрей Кочетков добавил, что ландшафтный дизайн также становится неотъемлемой частью элитных проектов. По его словам, чем дороже недвижимость, тем более тихий и спокойный отдых требуется жильцам, предпочитающим «тихую роскошь» без большого количества шумных активностей. В высоком классе нужно внимательно следить за разделением потоков и грамотным функциональным наполнением территории.

С этим мнением согласен сооснователь компании «СпецПаркДизайн» Алексей Скибин. «Зеленая масса в проектах элитного сегменте возрастает, дизайн становится более утонченным, выбираются более продвинутые бюро. И девелоперы осознают, что без ландшафтной архитектуры нельзя, ведь это часть эффективного маркетинга, который влияет на скорость продаж и прибыль», – отметил Скибин.

По словам Кочеткова, одно из актуальных направлений в ландшафте – это создание садов с устойчивыми природными сообществами, что помимо декоративной функции значительно снижает вмешательство человека и последующий уход.  »Тренд на минимизацию ухода сейчас у всех на слуху, но очень малое количество людей действительно разбирается в подходе создания такого рода пространств. Речь идет о копировании природы с её естественными правилами, создание биоценозов, устойчивых природных сообществ», – рассказал Кочетков, подчеркнув, что при реализации подобных проектов требуется много практики, постоянные полевые испытаний и наблюдений.

Элитная недвижимость столиц

Москва и Петербург, где рынок элитной недвижимости активно развивается, предлагают девелоперам принципиально разные условия для работы в высоком ценовом сегменте. Как рассказал директор центра элитных проектов «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group) Максим Ефанов, в Москве историко-архитектурный контекст более свободный, из-за чего девелоперы имеют больше возможностей экспериментировать.  »Больше масштаб, выше плотность, больше mixed-use-форматов, чаще появляются проекты с участием мировых бюро. В Петербурге же девелоперу нужно не столько «удивить силуэтом», сколько тонко встроиться в историческую ткань, сохранить культурную связность, обеспечить видовые характеристики», – отметил Ефанов.

По мнению Рысева, между премиальными проектами столиц пока сохраняется разрыв. К примеру, если в столице уже появляются проекты с тремя фасадными решениями в одном доме, то петербургские архитекторы пока действуют более сдержанно. По его мнению, изменить ситуацию может приход московских архитекторов на рынок Северной столицы. 

При этом эксперты сходятся во мнении, что в элитный сегмент Санкт-Петербурга многие тренды приходят из Москвы. «Это не прямое копирование фасадов и архитектурных подходов, а скорее перенос стандартов продукта. А именно отельный сервис, клубная инфраструктура, насыщение инфраструктурой общественных пространств, продвинутые инженерные решения», – пояснил Ефанов.

Вечные ценности

Несмотря на то, что рыночные тренды подвержены постоянным изменениям, девелоперы стремятся проектировать объекты таким образом, чтобы они в любой момент отвечали актуальным запросам целевой аудитории. «В элитных проектах сегодня закладывается целый комплекс характеристик, которые позволяют проектам отвечать на запросы покупателей через пять или десять лет. Это премиальная локация, авторская концепция благоустройства, развитая инфраструктура, связь с историческим контекстом города, высокий уровень приватности в сочетании с технологичностью, а также функциональность и гибкость пространства», – отметил Ефанов.

С этим мнением согласен Бабаков. По его словам, для того, чтобы проект оставался востребованным, необходимо создавать качественные варианты планировок, разнообразные как по метражу, так и по наполнению. «Конечно, сегодня покупатель предпочитает спокойные оттенки, натуральные материалы и цвета, однако некоторые «архитектурные излишества» должны присутствовать, все же элитный дом должен отличаться от соседа», – считает Бабаков.

Как отметил Софронов, еще одним трендом в ближайшей перспективе станет расширение локаций для элитных проектов. «Ситуация с земельными участками требует от девелоперов запускать в премиальном статусе новые точки на карте. Это возможности для тех, кто достаточно амбициозен, чтобы выходить за границы консервативного восприятия», – подчеркнул он.

По мнению Кочеткова, на рынке недвижимости произойдет неизбежная диффузия «элитных» решений в массовые сегменты. Он пояснил, что через 20-30 лет будет сложно продать комплекс комфорт-класса без качественного благоустройства. Те приемы зонирования, функционального наполнения и малоуходного озеленения, которые сегодня актуальны для элитных проектов, постепенно станут стандартом для бизнес-класса. В результате требования к жилью будут только расти.

«Вероятно, неизменными останутся принципы приватности и инфраструктурного благополучия. Когда вы заходите в жилой дом премиальной категории или делюкс, то оказываетесь в иной реальности: в самодостаточном наборе сервисов для жителей, с высоким качеством ее исполнения, в дизайнерских интерьерах. Все это доступно только тем, кто живет в доме, и на всем протяжении жизни в этом доме», – резюмировал Софронов.