Парламент Петербурга окончательно принял закон о КРТ

Законодательное собрание Санкт-Петербурга на заседании 10 декабря приняло в окончательном, третьем чтении закон «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий», или так называемый закон о КРТ.

Принятый закон вступит в силу с 1 января 2026 г. Документ регулирует механизм расселения жителей из панельных домов первой волны массовой застройки (1957–1970-х гг.).  Он предполагает снос «хрущевок», расселение граждан и застройку освободившихся участков новым жильем.

Напомним, что впервые региональный закон о КРТ был принят еще летом 2022 г. Однако его положения вызвали широкое недовольство граждан, и в октябре того же года депутаты проголосовали за приостановку его действия. Чтобы внести изменения в региональный закон, петербургские депутаты инициировали пересмотр федерального законодательства. В результате изменения в федеральный закон о КРТ были окончательно приняты Госдумой 11 июня этого года.

Пока на отдельные положения регионального закона действует мораторий. Но с 1 января 2026 г. закон о КРТ начнет действовать.

Согласно внесенным поправкам в первоначальную версию, новое жилое помещение будет предоставляться собственникам расселяемых домов только в пределах того же или смежного с ним муниципального образования, а не в границах всего города, как это было предусмотрено ранее. Еще одна ключевая поправка закрепляет добровольный принцип участия в программе. Дома, в которых в установленный срок не состоялись общие собрания собственников, не будут включаться в программу КРТ. Ранее в таких случаях включение происходило автоматически.

Как прокомментировал накануне во время прямой линии губернатора города Александр Беглов, новый закон о КРТ «защищает петербуржцев от ухудшения жилищных условий и переезда на другой конец города».

«Раньше угроза была реальной. Если собрание собственников не проводилось и не принимало решение «Против», то дом автоматически включался в программу КРТ. Мы с таким подходом были категорически не согласны. Теперь это невозможно. Дом входит в программу только если собрание состоялось. И только если две трети собственников проголосовали «ЗА». Включение полностью на добровольной основе», – рассказал Беглов, отвечая на вопросы жителей.

Глава города добавил, что собственники будут вправе соглашаться или не соглашаться на условия, предложенные инвестором в Дорожной карте конкретного проекта. При этом дорожная карта должна быть представлена раньше, чем люди примут решение об участии в программе.

При этом губернатор пообещал, что в пользу петербуржцев будут решаться и вопрос с гарантиями переезда «по соседству». «Всем, кто решит соглашаться на участие в программе КРТ — переезд будет по соседству. Либо внутри муниципального образования. Либо в соседнее муниципальное образование, граничащее с предыдущим местом жительства», – подчеркнул он.

Отметим, что неделей ранее, 3 декабря, власти также определились, кто именно будет заниматься расселением, сносом и новой застройкой в рамках КРТ. Депутаты на заседании приняли в первом чтении законопроект, который наделяет правительство Петербурга правом назначать операторов для КРТ. Согласно пояснительной записке к законопроекту, оператором КРТ сможет стать только организация, близкая к Смольному (она должна более чем на 50% принадлежать городу). При этом под каждый проект КРТ будет создаваться отдельный оператор.

Сейчас снос и расселение устаревшего жилья может осуществляться в России при помощи сразу нескольких инструментов. Помимо КРТ это также могут быть программы КОТ (комплексное освоение территории) и РЗТ (развитие застроенных территорий). В рамках РЗТ в Петербурге с 2021 г. ведет работу группа «Самолет» (через оператора «СПб Реновация»). По программе запланирована реновация 22 кварталов, из которых на данный момент полностью реализованы только два – «Малая Охта» и «Колпино 10», еще пять находятся в стадии реализации.

Пока в Северной столице ни один застройщик официально не заявил о своем интересе к программе КРТ. Ряд опрошенных изданием девелоперов отказались комментировать новый закон или отвечать на вопрос об интересе компании к проектам КРТ. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов лишь отметил, что сам факт, что город продвинулся в вопросах реновации, можно приветствовать. «Обновление жилого фонда – это неизбежно возникающая задача, ее надо решать. Это также в перспективе возможные большие объемы строительства. Говорить о возможном участии в реновации до прояснения возможных условий участия преждевременно», – пояснил он.

По словам депутата заксобрания города Николая Рассудова (КПРФ), в текущих условиях проекты КРТ мало кому интересны. «Очень высокая ключевая ставка, гигантская себестоимость строительства. Отсутствие рабочих рук в рамках борьбы с приезжими, а коренное население не стремится работать на стройке. Эти масштабные проекты может осилить только один город в стране – Москва», – считает депутат, добавляя, что подобные проекты могут быть реализованы только в том случае, если они на 80% будут завязаны на финансовую и самое главное на административную поддержку города.

Депутат Павел Иткин (ЛДПР) также отмечает, что на данный момент экономическая и финансовая модели проектов КРТ в действующих рамках регионального закона четко не сформулирована. «Но они не могут обойтись без участия государства», – уверен он.

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов обращает внимание, что власти города хотят закрепить в местном законе создание совместных предприятий с инвестором с сохранением мажоритарного участия у публичного субъекта не менее 50%. Такой механизм для операторов КРТ был внесен в Градостроительный кодекс РФ уже больше года назад, он улучшил ранее существующий вариант реализации проектов КРТ организациями, которые на 100% принадлежат властям. Тогда выяснилось, что если оператор КРТ на 100% находится в госсобственности, то ему не привлечь инвестора, а денег только из бюджета не хватает.  В результате было принято решение о возможности создавать совместные предприятия с инвестором, где последнему может принадлежать до 49%.

«Такой вариант позволяет привлекать в инвесторы профессиональных партеров из девелопмента и создает возможность реализации проектов целиком или в большей части без государственных денег. Несомненно, механизм реализации КРТ через операторов может стать новым удобным для всех сторон механизмом исполнения целей КРТ, но очень многое зависит от готовности города проявлять гибкость в корпоративном управлении такими операторами совместно с инвесторами, так как иначе работать механизм не будет», – считает юрист.