В феврале управляющая компания «ДОХОДЪ» совместно с РГУД провела вебинар об особенностях применения ЗПИФ в строительстве и девелопменте. Управляющая компания «ДОХОДЪ» имеет более чем 20-летний опыт реализации строительных проектов через механизм ЗПИФ. Фонды под управлением УК «ДОХОДЪ» участвовали в реализации более 40 строительных проектов общей площадью более 1,8 млн. кв. метров. Об актуальных вариантах применения ЗПИФ рассказала слушателям вебинара начальник отдела по работе с девелоперами УК «ДОХОДЪ» Марина Сакович.
В каких ситуациях девелоперам выгодно использовать ЗПИФ?
Построили, но еще не продали
Первая ситуация, достаточно распространенная в текущих экономических условиях: объект уже построен, но еще не продан. Фонд в таком случае будет выступать как хранилище , причем с налоговыми преференциями и функциями безопасности.
В отличие от юрлица, ЗПИФ – это имущественный комплекс, поэтому не платит налог на прибыль до момента выплаты дохода инвесторам. Доходы от продажи и сдачи в аренду полностью аккумулируются в фонде и могут быть реинвестированы. Кроме того, активы, внесенные в фонд, отделены от имущества бенефициаров и управляющей компании, поэтому защищены от претензий третьих лиц. Имущество фонда не может быть арестовано или включено в процедуру банкротства.
ЗПИФ – инвестор и ЗПИФ – заказчик
Вторая ситуация: фонд может выступить инвестором и заказчиком строительства. Например, бенефициар фонда вносит в ЗПИФ активы - земельный участок или денежные средства, которые далее направляются застройщику. В процессе строительства застройщик продает ДДУ, а фонд после ввода в эксплуатацию получит права на построенные квартиры и впоследствии их продаст.
Покупка и продажа земли: планируем налоги
ЗПИФ интересен и при продаже земельного участка. Использование фонда позволяет планировать налогообложение. Предположим, вы покупали участок за 1,5 миллиарда, а продаете за 2. В этом случае налогооблагаемая база составит 500 миллионов. Если ЗПИФ продает участок, то вся маржа поступает в фонд и реинвестируется.
Продажа крупных объектов недвижимости
Четвертый пример использования ЗПИФ, о котором рассказала Марина Сакович, – это использование фонда для продажи торговых центров и других крупных объектов недвижимости. Если бенефициар хочет продать бизнес, возможно, не одному, а нескольким покупателям, он может внести торговый центр в ЗПИФ и дальше продавать не объект недвижимости, а паи фонда – ценные бумаги. Это позволяет искать покупателей и продавать объект постепенно, при этом продавец сохраняет контроль объекта до тех пор, пока владеет 51% паёв фонда. Важно, что наличие управляющей компании исключает конфликт интересов в момент перехода права собственности.