В рамках делового завтрака BestBreakfast эксперты обсудили трансформацию коммерческой инфраструктуры в жилых проектах. Участники мероприятия рассказали, как меняются концепции новых ЖК и как трансформировались стратегии девелоперов при создании коммерческой инфраструктуры в проектах жилой застройки.
Современный покупатель жилой недвижимости при выборе квартиры обращает внимание не только на планировку и соответствие ЖК заявленному классу комфорта. Немаловажным фактором, влияющим на выбор, становится коммерческая инфраструктура. По данным аналитиков ГК «БестЪ» более 80% покупателей квартир отмечают наличие коммерческой инфраструктуры в составе жилого комплекса в топ-3 факторов, влияющих на принятие решения о покупке. Люди привыкли, что в шаговой доступности есть все необходимое для работы и отдыха. Но создавать комфортную инфраструктуру становится все сложнее и дороже: растет себестоимость строительства, усиливается конкуренция среди застройщиков и проектов, растут требования покупателей, а покупательский спрос снижается. Важным фактором успеха девелопера становится глубокое изучение потребностей клиента и работа с его ожиданиями, в том числе в вопросах создания коммерческой инфраструктуры.
Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ») выделил несколько проблем функционирования коммерческой инфраструктуры в жилых проектах: «В первую очередь, это несоответствие проектных решений требованиям рынка, и как следствие – неликвидная и “неудобная” недвижимость. Например, часто в проектной документации под бытовое обслуживание закладывается порядка 25% коммерческих площадей, а по факту в построенном комплексе они занимают около 2%. Магазины – 15% в проекте, а в реальности 59% всей инфраструктуры ЖК. При этом грамотно спроектированная инфраструктура напрямую влияет на ликвидность квартир, а значит и на прибыль застройщиков. Поэтому девелоперам важно комплексно подходить к формированию коммерческой инфраструктуры и делать анализ наилучшего использования еще на этапе предпроекта, обращая внимание не только на эффективное приспособление социально-нормированных объектов, но и на значение общественно-деловых зон и актуальные форматы недвижимости, которые формируют добавленную стоимость проекта».
Андрей Анфиногенов, декан факультета технологического менеджмента и инноваций, Университет ИТМО, подтвердил мнение данными исследования: «В процессе выбора нового жилья, покупатели сначала исследуют и выбирают район проживания, а затем собирают информацию о конкретных проектах. Причем чем образованнее покупатель, тем больше информации он изучит. Среди ключевых трех факторов, влияющих на принятие решения о покупке, находится качество района: уровень безопасности, близость к школам, паркам, общественному транспорту, а также общий уровень благоустройства». Два других фактора – доступность жилья в финансовом плане (стоимость выбранной квартиры, наличие ипотечных программ, рассрочек и пр.) и дизайн (планировка квартиры, площадь дома, наличие современных удобств и энергоэффективность). Только комплексный подход к формированию коммерческой инфраструктуры может сделать ее мощным инструментом для продаж жилого комплекса и сделать его более комфортным для будущих жителей, подчеркнул Станислав Ступников.
Сейчас все застройщики сосредоточены на жилой среде в своих проектах, считает Александр Свинолобов, генеральный директор Stavni: «Мы не исключение: пытаемся понять, какой уровень комфорта нужен нашим покупателям. И коммерческая недвижимость в ЖК перестала быть просто квадратными метрами, мы стараемся предугадать наиболее выгодную для всех функцию каждого помещения. К сожалению, никакая аналитика не позволит спрогнозировать за 2 года до ввода ЖК в эксплуатацию, что будет востребовано жильцами. Сейчас востребовано все, что объединяет людей».
Максим Мишота, директор департамента продаж и обслуживания среднего и малого бизнеса Ростелеком Бизнес обратил внимание на новые технологии, объединяющие людей, в частности цифровизацию: «Молодое поколение обращает пристальное внимание на уровень цифровизации объектов, обеспечивающий комфорт пользования недвижимостью. Технологии “умного дома” используются повсеместно. Застройщики сталкиваются с большим количеством решений, представленных на рынке, которые часто сложно собрать вместе и настроить их совместную бесперебойную работу. В данном случае мы выступаем технологическим партнером застройщиков и подсказываем на этапе проектирования объекта, как грамотно связать несколько цифровых продуктов, чтобы обеспечить их корректную работу».
Заур Агаронов, генеральный директор ГК ФСК Северо-Запад: генеральный директор: «Тот сложный период, который сейчас мы отмечаем в сегменте жилой недвижимости, фактически создал новые рыночные условия, к которым девелоперам приходится адаптироваться. Рынок же коммерческой недвижимости меньше зависел и зависит от ипотечных ставок, поэтому сейчас переживает экономическую ситуацию проще. Основной тренд в этом сегменте – это некрупная "нарезка" помещений первых этажей, гибкие планировки с возможностью объединения, т.к. наиболее устойчивые арендаторы – это пункты выдачи, мини-продуктовые магазины и т.п., которые садятся на площади от 30 кв.м. Второй глобальный тренд – это партнерство, т.е. девелопер на этапе проектирования должен планировать функционал будущей коммерческой недвижимости в своих жилых проектах и подбирать качественных партнеров на каждую функцию».
Анзор Берсиров, заместитель генерального директора по развитию Объединения «Строительный трест» рассказал про свой опыт: «Тренд последних лет в жилой недвижимости – это улучшение качественных характеристик продукта, и один из инструментов – продуманная коммерческая инфраструктура. Мы понимаем, что сейчас не получится, как несколько лет назад, продать все коммерческие помещения и отпустить развитие инфраструктуры “на самотек”, в итоге это будет хаос. Поэтому, создавая проекты комплексной застройки, мы стараемся грамотно планировать будущую инфраструктуру, в том числе и общественные пространства, а также не продавать коммерческие помещения на стадии проектирования. И самое главное – мы стараемся выдерживать концепцию, несмотря на финансовые моменты. Т.е. мы оставляем часть коммерческих площадей за собой, ищем на них правильных с точки зрения концепции арендаторов и продаем в дальнейшем как готовый бизнес».
Эксперты поделились своим опытом работы с разными форматами коммерческой недвижимости в составе жилых проектов.
Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт», председатель правления Межрегиональной Ассоциации апарт-отелей: «В условиях изменения спроса, выбора и доступности ипотечных программ, а также роста конкуренции застройщики все чаще начинают смотреть на рынок коммерческой недвижимости с точки зрения диверсификации своего портфеля проектов. Самым понятным для них на сегодняшний день, конечно, являются апарт-отели. Кроме того, что такой формат может стать для застройщика источником доходного девелопмента, он хорошо интегрируется в жилую застройку, дополняя общую экосистему коммерческой и жилой недвижимости. Мы это увидели на собственном проекте OMEGA-APART. Апарт-отель – один из тех форматов, который может стать для проживающих в ЖК интересным и полезным по нескольким причинам. Например, собственники квартир могут сами сдавать в аренду юниты, живя в этом ЖК и приглядывая за своим номером. Во-вторых, туда можно переселить подросших детей или сдавать родственникам. Еще один вариант – использовать для проживания обслуживающего персонала (няни, медработники и пр.), чтобы все были рядом».
Юлия Метелкина, соучредитель компании KidsForce и досуговых пространств в жилых комплексах Play Café считает, что будущее за теми ЖК, которые смогут сделать соседскую инфраструктуру прибыльной: «Важно создать ценностное предложение и закрыть потребность жителей в качественном и удобном досуге для себя и детей. Исходя из своего опыта, мы видим это как комбинацию качественного детского досуга и еды. Условно говоря, такое «PlayCafe». Мы понимаем, что для такого результата важна локация, возвратность, лояльность посетителей и привязанность их к месту.
Родитель с ребенком всегда предпочтет ресторан с детской комнатой и какими-то развивающими играми заведению, где для детей ничего не предусмотрено и приходится давать телефон. Создать такое пространство не сложно. Сложнее сделать его жизнеспособным в перспективе 10 лет. Стабильность коммерческой модели может обеспечить сам продукт, устойчивый состав персонала, удобное приложение и пользовательский интерфейс с системой лояльности, создание «клубности» места. Инвестируя в такие помещения, застройщик получает прибыль, окупаемость в горизонте 5 лет и выполняет обещание качественной инфраструктуры, данное жильцам».
Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE: «Добавляя в жилой проект коворкинг, застройщик может получить добавленную стоимость к продаваемому квадратному метру жилья, а также выделиться на фоне конкурентов. Незначительное увеличение цены «квадрата» в обмен на востребованную инфраструктуру не скажется на спросе, но позволит застройщику реализовать полезную функцию для покупателей и будущих жильцов. Соседские центры, которые сегодня так популярны среди девелоперов, часто в будущем утрачивают свою актуальность, т.к. не решен вопрос с их эффективным управлением и содержанием, и они становятся обузой для жильцов и УК. Коворкинг может стать одним из драйверов эволюции соседских центров, тк способен не только закрыть потребности жильцов, но и потенциально приносить доход, покрывая затраты на содержание востребованного инфраструктурного объекта. Особенно это важно для встроенных помещений, которые по расположению, планировочным и конструктивным особенностям неудобны и сложны для продаж и аренды».
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»: «Застройщики все чаще и чаще оставляют за собой помещения коммерческого назначения в жилых проектах, это тенденция нашего времени. Кто-то таким образом формирует свой “пенсионный фонд”, некоторые предпочитают найти арендатора после ввода ЖК в эксплуатацию и продать помещение дороже. В любом случае, девелоперу важно помнить о рисках и минимизировать возможность претензий со стороны дольщиков, подрядчиков или кредиторов к таким активам, так как такие риски непредсказуемы. Именно поэтому мы рекомендуем выводить коммерческие помещения из собственности девелопера в отдельную структуру. И вторая наша рекомендация касается как раз оформления: решение о виде данной структуры надо принимать в самом начале строительства, это позволит в дальнейшем снизить налоговую нагрузку и сделать бизнес более управляемым».
Организаторы: ГК «БестЪ», «МТЛ-Апарт», PAGE. При поддержке экспертов в сфере недвижимости и инфраструктуры: «Качкин и Партнеры», АО «ПСКБ Банк», «Ростелеком», Premium Life Group, KidsForce, AM.PM и ГЛАССКОН. PR-партнер «Репутация». При поддержке «Ведомости Северо-Запад».