С новым старым законом: как в Петербурге будет работать КРТ

1 января 2026 г. в Санкт-Петербурге вступил в силу так называемый закон о комплексном развитии территорий (КРТ). Депутаты законодательного собрания города на заседании 10 декабря приняли в окончательном, третьем чтении закон «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий».

Документ регулирует механизм расселения из панельных домов первой волны массовой застройки (1957–1970-х гг.) и предполагает снос «хрущевок», расселение жильцов и застройку освободившихся участков новым жильем. «Ведомости Северо-Запад» рассказывают, почему закон не получилось принять с первого раза, что потребовалось изменить на федеральном уровне, как именно будет действовать механизм расселения и стоит ли ждать первые проекты КРТ в ближайшее время.

Почему наложили мораторий на первый вариант закона о КРТ

Заксобрание Петербурга впервые приняло закон «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге» еще в июне 2022 г. Его инициатором выступил губернатор Александр Беглов.

Закон нужен был для того, чтобы власти смогли начать формирование границ КРТ для последующего сноса и расселения домов. Под снос могли пойти дома, построенные в период с 1957 по 1970 гг., независимо от степени износа, если 2/3 собственников проголосуют «за».

Однако даже с учетом внесенных депутатами поправок принятая версия закона вызвала сильный общественный резонанс. Согласно действующим на тот момент положениям Жилищного кодекса, владелец квартиры, попавшей под снос, мог получить новую жилплощадь в пределах того же поселения или городского округа, в котором расположен многоквартирный дом, а не района или муниципалитета. Петербург поделен на 18 районов, внутри которых находятся 111 внутригородских муниципальных образований. А это означает, что в Северной столице расселяемым из центра города гражданам могли предоставить новое жилье в Пушкине, Ломоносове, Зеленогорске и на других отдаленных городских территориях.

В августе 2022 г. в городской суд поступил коллективный иск от более 230 петербуржцев, которые просили отменить закон, как противоречащий Конституции и Жилищному и Градостроительному кодексам. В свою очередь властям города пришлось признать, что в текущем законе о КРТ есть «ряд не урегулированных федеральным законодательством моментов», которые необходимо доработать. В том числе, речь шла об инициаторах голосования и требованиях к его проведению, которые бы гарантировали прозрачность процедуры и защиту жителей.

В сентябре 2022 г. Беглов предложил приостановить действие закона до 2024 г., чтобы проработать варианты корректировки федерального и совершенствования регионального законодательства. И в начале октября депутаты заксобрания Петербурга проголосовали за приостановку некоторых положений закона «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» в части комплексного развития территорий жилой застройки города. Также был создан общественный штаб, в который вошли депутаты, члены Общественной палаты города, представители районов и общественные деятели. Его задачей стало проработать необходимые корректировки.

Что потребовалось изменить в федеральном законодательстве

В августе 2022 г. стало известно, что власти Петербурга подготовят проект корректировки федерального законодательства, касающегося КРТ, так как внести изменения в местный закон можно будет только после изменения федеральных норм. Однако выносить корректировки на рассмотрение федеральных законодателей пришлось несколько раз.

В конце июня 2023 г. депутаты сформировали предложения с поправками в нормы закона № 494-ФЗ от 30.12.2020 г. о комплексном развитии территорий и направили их в Совет законодателей. Федеральные власти рассмотрели пакет документов и выступили со своими предложениями. В сентябре 2023 г. спикер городского парламента Александр Бельский сообщил, что депутаты предложат Совету законодателей РФ повторно пересмотреть предложения с поправками в Жилищный, Градостроительный и Налоговый кодексы.

В октябре 2023 г. депутаты заксобрания города приняли законопроект, предлагающий изменить федеральное законодательство в сфере КРТ, и он ушел на рассмотрение в Госдуму. В том числе своими поправками они предложили возмещать убытки, связанные с переездом, изменить правила голосования жильцов по включению дома в программу, а также дать право регионам определять границы переселения жильцов, чьи дома попали под программу КРТ. Но в декабре стало известно, что комитет Государственной думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству отклонил поправки петербургского парламента. Как выяснилось позже, отдельные предложения петербургских парламентариев противоречили действующему законодательству.

В сентябре 2024 г. петербургский парламент предпринял новую попытку: депутаты вновь приняли проект постановления об изменениях в федеральный закон о КРТ.  Как пояснял Бельский, в доработанном тексте были устранены моменты, которые могли вступить в противоречие с федеральными законами. Новыми корректировками депутаты пытались добиться того, чтобы все субъекты РФ могли сами решать, в каких границах предоставлять жилье в рамках расселения; решение о расселении принималось только по итогам голосования собственников, а срок проведения общих собраний был увеличен с 60 до 90 дней. Также поправки уточняли положения предельных параметров разрешенного строительства и учитывали права нанимателей жилья наряду с собственниками.

Во время работы над поправками мораторий на действие регионального закона продлевался несколько раз. Его обещали продлевать до тех пор, пока не будут приняты изменения на федеральном уровне.

В феврале 2025 г. стало известно, что Госдума в первом чтении одобрила поправки петербургского парламента к федеральному законодательству о КРТ. Окончательно их приняли в июне. Поправками были внесены изменения в Градостроительный, Жилищный и Налоговый кодексы, касающиеся программ комплексного развития.

Города федерального значения, включая Петербург, получили право самостоятельно определять гарантии близости переселения граждан при реализации КРТ. Новый закон позволил регионам определять порядок включения домов в решение о КРТ. Также было предусмотрено упрощение градостроительных процедур (исключено дублирование обсуждений по тем территориям, где уже прошли полноценные общественные консультации в рамках КРТ).

Какие положения регионального закона обновили

Федеральные изменения позволили местным депутатам вновь вернутся к обсуждению уже регионального закона. В результате законодательное собрание Петербурга на заседании 10 декабря приняло в окончательном, третьем чтении закон «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий». Он вступил в силу 1 января 2026 г.

Согласно внесенным поправкам в первоначальную версию, новое жилое помещение будет предоставляться собственникам расселяемых домов в пределах того же или смежного с ним муниципального образования, а не в границах всего города, как это было предусмотрено ранее. Но жильцы могут выбрать для переселение и другое муниципальное образование, если дадут на это собственное письменное согласие.

Еще одна ключевая поправка закрепила добровольный принцип участия в программе. Так, многоквартирные дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенные в проект решения о КРТ, общие собрания собственников помещений в которых не были проведены в установленный законом срок, не включаются в решение о комплексном развитии территории. Напомним, что ранее в таких случаях включение в программу происходило автоматически.

При этом губернатор пообещал, что в пользу петербуржцев будут решаться и вопрос с гарантиями переезда «по соседству». «Всем, кто решит соглашаться на участие в программе КРТ — переезд будет по соседству. Либо внутри муниципального образования. Либо в соседнее муниципальное образование, граничащее с предыдущим местом жительства», – подчеркнул он.

Стоит ли ждать запуск первых проектов КРТ в ближайшее время

Несмотря на то, что закон о КРТ уже вступил в силу, чтобы его можно было использовать, необходимо принять еще ряд дополнительных документов. В том числе, они должны отрегулировать механизм реализации программ по комплексному развитию территорий и работу операторов.  

На заседании 3 декабря депутаты приняли в первом чтении законопроект, который наделит правительство Петербурга правом назначать операторов для КРТ.  Так, оператором сможет стать организация, более чем на 50% принадлежащая городу или дочернее общество, в уставном капитале которого более 50% долей принадлежит городу. Предполагается, что это позволит Санкт-Петербургу представлять и защищать свои интересы, а инвестору осуществлять свои проекты и зарабатывать. Однако вопрос о том, как субъекту РФ будет принадлежать минимум 51% в операторе – напрямую через казну или через дочернее предприятие, на 100% принадлежащее городу, еще предстоит решить.

При этом планируется, что под каждый проект КРТ будет создаваться отдельный оператор. А условия контроля за исполнением обязанностей КРТ будут определяться соглашениями с конкретными операторами под конкретный проект.

Кроме того, предлагается ввести дополнительный механизм для запуска новых проектов в рамках реализации комплексного развития территории в районах нежилой застройки и на незастроенных площадях. Речь может идти о промышленных зонах, где до сих пор есться площадки, цеха и промышленные объекты, принадлежащие города.

Немаловажно, что пока в Северной столице ни один застройщик официально не заявил о своем интересе к программе КРТ. Ряд опрошенных изданием девелоперов отказались комментировать новый закон или отвечать на вопрос об интересе компании к проектам КРТ, писали ранее «Ведомости Северо-Запад». Власти города также не обозначили никаких сроков, когда в Северной столице могли бы стартовать первые проекты КРТ в рамках нового закона.