Застройщики ИЖС пожаловались властям Ленобласти на недобросовестных потребителей
В случае задержки сдачи дома компания может выплатить покупателю сумму, превышающую стоимость покупки
Строительные компании Ленинградской области, занимающиеся возведением индивидуальных жилых домов (ИЖС), столкнулись с ростом судебной активности потребителей, которые в случае задержки сдачи объектов, требуют от застройщиков неустойку, сопоставимую с ценой покупки дома или даже превышающую ее. Законодательство о защите прав потребителей стоит на стороне покупателей недвижимости, а судебные издержки подрывают рентабельность бизнеса. Об этом сообщил вице-губернатор Ленинградской области Евгений Барановский на круглом столе по вопросам ИЖС, прошедшем 11 августа в правительстве региона.
«Если ответственность становится несоразмерной нарушению и один судебный спор способен поставить под угрозу строительство десятков домов, возникает системный риск», – отметил Барановский, подчеркнув, что поиск решений будет осуществляться совместно с представителями профессионального сообщества. По данным Петростата, в I полугодии 2026 г. в Ленобласти было введено 1,72 млн кв. м индивидуальных жилых домов, что на 13,8% меньше, чем за аналогичный период годом ранее. В январе-июне этого года доля ИЖС в общем объеме ввода, включая многоквартирные дома, составила 84,2%.
При этом подача исков на крупные суммы к застройщикам приводит к кассовым разрывам и создает риски для компаний, сообщил генеральный директор Петербургской домостроительной компании Евгений Гордиенко, обратив внимание на то, что на сегодняшний момент штрафы для застройщиков за срыв сроков сдачи жилья составляют 3% в день. Это приводит к тому, что даже при несущественных нарушениях со стороны застройщика, компания получает иски на крупные суммы. По утверждению Гордиенко, тяжбы инициируют не столько сами покупатели недвижимости, сколько представители специализированных юридических компаний, которые предлагают взыскать с подрядчика 100-200% от стоимости жилого дома.
Как сообщил генеральный директор «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев, со случаями потребительского экстремизма компании начали сталкиваться после 2022 г. Тогда был введен мораторий на начисление штрафов застройщикам многоквартирных домов за нарушение сроков ввода жилья. Но эта мера не затронула компании, ведущие индивидуальное жилищное строительство, и они стали получать иски от клиентов за малейшие срывы сроков, а закрепленные в законе правила расчета неустойки позволяют потребителю при нарушении срока сдачи чуть более чем на один месяц требовать от застройщика практически полную стоимость дома.
Председатель правления Ассоциации малоэтажного жилищного строительства Валерий Казейкин подтвердил, что случаи недобросовестного потребительского поведения не являются единичными и фиксируются по всей стране. Также Казейкин отметил, что сложившаяся практика приводит к тому, что крупные судебные иски способны парализовать деятельность застройщиков, большинство из которых являются компаниями малого и среднего бизнеса. В частности, при блокировке счетов из-за иска одного потребителя компания не может вести стройку домов других граждан. Одновременно и банки проявляют осторожность, отказываясь кредитовать застройщиков, к которыми поданы иски на крупные суммы. При этом, по данным ассоциации, в спорах с потребителями суды выносят решение в пользу застройщиков примерно в 3% случаев.
Опрошенные изданием эксперты отмечают, что неустойка на уровне 3% является общей для всех исков о защите прав потребителей, и если спор касается небольших сумм, она не критична для бизнеса. Руководитель Практики специальных проектов юридической фирмы Vegas Lex Александр Казарин выразил мнение, что в спорах с застройщиками индивидуальных домов общая сумма неустойки должна ограничиваться общей ценой вида работ или заказа в целом. При этом ситуации, когда сумма исковых требований превышает стоимость договора, возможны в случае предъявления дополнительных требований, таких как взыскание убытков, морального вреда, а также штрафа за отказ от удовлетворения требований в досудебном порядке, пояснил он.
«Как правило, суды снижают размер неустойки в этом случае так, чтобы она не превышала стоимости самого товара, однако это именно право, а не обязанность суда, поэтому встречаются случаи взыскания неустойки в сумме больше его стоимости», – добавил руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Основатель СК «Строим дом» Company Дмитрий Степанов отметил, что маржинальность проектов в ИЖС составляет примерно 15%. Поэтому для компаний с годовой выручкой до 200 млн руб. и чистой прибылью в пределах 30 млн руб. иск на 10 млн руб. является критичным. В случае необходимости выплатить такую сумму, компания лишается оборотных средств и не может вовремя рассчитываться с контрагентами, что приводит к росту долговых обязательств.
«Точной государственной статистики по потребительскому экстремизму нет. Отраслевые оценки говорят о 200-300 подобных случаях в ИЖС ежегодно, а представители рынка заявляют, что с этой проблемой сталкивались более 70% компаний», – отметила генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич, подчеркнув, что распространенность недобросовестного поведения потребителей может привести к тому, что застройщики начнут ее учитывать в экономике проектов.