Форту «Обручев» в Кронштадте вновь ищут арендатора

Северо-Западный филиал «Агентства по управлению и использованию памятников истории и культуры» (АУИПИК) 3 сентября намерен провести торги по сдаче в аренду форта «Обручев» («Красноармейский») в Кронштадте, следует из извещений, опубликованных на платформе «Наследие.Дом.РФ». Объект культурного наследия федерального значения планируется передать в аренду по льготной программе «Рубль за метр» для проведения работ по его восстановлению и использованию в соответствии с целевым назначением. Срок договора аренды, согласно условиям программы, составляет 49 лет.

Как следует из сопроводительной документации к лоту, форт находится в неудовлетворительном состоянии. Стены и перекрытия многих сооружений разрушены, в северо-восточной части имеются провалы на первом этаже. Также нарушена гидроизоляция, окна и двери в помещениях отсутствуют, а инженерные сети, включая электроснабжение, водоснабжение и отопительную систему, утрачены.

«Обручев» находится в акватории Финского залива в 5 км от побережья. Это самый крупный форт Кронштадта, его площадь составляет 70 736 кв. м. Форт строился с 1896 по 1913 гг., после революции носил название «Красноармейский» и сыграл важную роль в сдерживании немецких войск у Ленинграда в Великую Отечественную войну.

АУИПИК предпринял первую попытку сдачи в аренду форта «Обручев» за 1 руб. в 2017 г., однако тогда заявок не поступило. При этом форт «Риф», выставленный на торги в это же время, нашел арендатора в лице ООО «НАФ», который реализует там музейный проект.

Следующий аукцион по сдаче в аренду форта «Обручев» состоялся в 2022 г. Объект в аренду на 49 лет получило ООО «Равелин». Но в 2024 г. АУИПИК через суд расторгло договор с арендатором из-за отсутствия проекта по сохранению форта. ООО «Равелин» пыталось оспорить это решение. Однако в октябре 2025 г. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд своим постановлением признал расторжение договора законным.

В 2023 г., когда «Обручев» еще находился в аренде у ООО «Равелин», комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Петербурга (КГИОП) своим распоряжением запретил на территории форта капитальное строительство и увеличение площадей уже имеющихся построек. Также был введен запрет на проведение любых строительных или земляных работ не связанных с сохранением объектов форта.

Опрошенные изданием эксперты сходятся во мнении, что «Обручев» является сложным объектом для привлечения инвесторов. В частности, по словам вице-президента Национальной палаты недвижимости Ольги Волковой, другие форты, которые ранее были взяты в аренду, отличались лучшей сохранностью построек. Также они расположены ближе к берегу и имеют меньшую площадь, что снижает порог входа для относительно небольших компаний. «Обручев слишком велик для малого бизнеса и чрезмерно руинирован для крупных девелоперов, которые уже выбрали более раскрученные локации», – говорит Волкова.

По оценкам управляющего партнера «ВМТ Консалт» Екатерины Косаревой,  приспособление объекта под современное использование, включая реконструкцию всех построек, может обойтись инвестору в 15-20 млрд руб. Для сравнения эксперт привела в пример форты «Кроншлот», «Петр I», «Александр I», на реконструкцию этих трех объектов из федерального бюджета в общей сложности было выделено 12,5 млрд руб. Косарева добавила, что только консервация «Обручева» для предотвращения дальнейшего разрушения памятника может стоить порядка 20-30 млн руб.

По мнению сооснователя управляющей и консалтинговой компании в сфере гостеприимства Guestmate Марии Бакевич, наиболее реалистичным сценарием использования форта «Обручев» является создание многофункционального туристического комплекса. «Исторический форт и его изолированность позволяют развивать сразу несколько направлений: небольшой бутик-отель или апарт-отель, ресторан, музейно-экскурсионное пространство, площадки для частных и корпоративных мероприятий, культурных фестивалей и иммерсивных проектов», – отметила эксперт.

При этом по словам исполнительного директора Domina Invest Алексея Музыки, чтобы проект получил устойчивый спрос, инвестору потребуется наладить регулярное сообщение с Кронштадтом, создать удобную систему покупки билетов и включение форта в общий туристический маршрут. «Без решения этих вопросов загрузка гостиницы и посещаемость ресторана будут, скорее всего, сезонными, а экономика проекта останется крайне уязвимой», – добавил Музыка.

Бакевич подчеркнула, с одной стороны, удаленность форта может негативно сказаться на трафике. С другой, все прибывшие посетители окажутся внутри целостной экосистемы. С большой вероятностью они будут пользоваться рестораном, посещать экскурсии, заказывать дополнительные услуги на территории, добавила она. Таким образом, средний чек может быть потенциально выше, чем у неизолированного комплекса, что позволит нивелировать последствия сниженного трафика, заключила эксперт.

Однако, по мнению Музыки, вероятность того, что на этих торгах форт обретет инвестора, является невысокой. По словам эксперта, ситуация с расторжением договора аренды форта в 2024 г. показала, что даже сформировать пакет документации на реставрацию объекта такого масштаба одной компании крайне затруднительно. «Подобный объект может заинтересовать крупного инвестора, консорциум компаний или структуру, которая рассматривает проект на горизонте нескольких десятилетий», – отметил Музыка, подчеркнув, что на данный момент в публичном пространстве крупные компании о своем интересе к форту не заявляли.