Торги по продаже участков «Деревня Пати» в Ленобласти признали несостоявшимися

Торги по продаже 53 участков общей площадью 6,7 га в Ленинградской области, которые принадлежат ООО «Деревня Пати», признали несостоявшимися. Соответствующее объявление размещено арбитражным управляющим компании на «Федресурсе» 26 августа. Как следует из опубликованной информации, стартовая цена лота составила 135,6 млн руб.

Торги проводились на основании решения собрания кредиторов ООО «Деревня Пати», проведенного 12 июля этого года. Согласно положению о продаже имущества компании, при определении начальной цены использовались результаты оценки, проведенной ООО «Профессиональная оценка и экспертиза 2024». Из них следовало, что рыночная стоимость участков составляет 135,6 млн руб., а единственный возможный вид их использования — индивидуальное жилищное строительство. Сами участки не имеют построек и коммуникаций, часть территории покрыта лесом или заболочена.

ООО «Деревня Пати» было признано банкротом в апреле 2026 г. по решению Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Иск о несостоятельности компания подала сама. К моменту объявления ее банкротом судом были рассмотрены требования 25 физических и юридических лиц на общую сумму 139 млн руб.

Компания была образована в 2023 г. предпринимателем Алексеем Руденко, который известен как основатель 12 фирм, обеспечивающих деятельность коворкингов и развлекательных центров сети &Place и развлекательных центров PartyTime. Коттеджный поселок  PartyVillage в соцсетях этих структур позиционировался как один из проектов группы. Правда, при строительстве реализовывалась не классическая схема долевого участия, а инвестиционная — партнерам предлагалось вложить от 100 000 руб. и стать совладельцами одного из коттеджей. Как следует из судебных актов о включении требований в реестр кредиторов, граждане, решившие вложить средства в коттеджи, передавали компании средства по договорам займа.

Арбитражный управляющий ООО «Деревня Пати» Александр Махнов сообщил «Ведомостям Северо-Запад», что в ближайшее время земельный массив вновь будет выставлен на продажу с дисконтом 10%. Также арбитражный управляющий намерен оспорить ряд сделок ООО «Деревня Пати» и осуществить привлечение учредителя компании к субсидиарной ответственности.

Опрошенные изданием эксперты отмечают, что практика использования альтернативных методов финансирования вместо договоров долевого участия в индивидуальном жилищном строительстве является распространенной, но несет существенные риски. «Привлечение средств физических лиц по инвестиционным договорам или договорам займа дает застройщику свободу, но оставляет инвесторов без защиты, предусмотренной 214-ФЗ», – подчеркнула вице-президент Национальной палаты недвижимости Ольга Волкова.

По словам старшего юриста Maxima Legal Кирилла Каткова, шансы инвесторов на возврат средств зависят от ликвидности имущества должника, величины конкурсной массы, которая будет сформирована, и размера заявленных требований кредиторов. Эксперт подчеркнул, что нередко возникают ситуации, когда по результатам процедуры банкротства реестровые кредиторы получают лишь 5-6% от суммы долга.

Также Катков отметил, что, поскольку первоначальные торги не состоялись по причине отсутствия заявок, арбитражный  управляющий должен будет провести повторные  — по сниженной цене.  При этом уже на первых торгах сумма в реестре требований кредиторов, сформированная в апреле 2026 г., на 5 млн руб. превышала начальную стоимость лота. Однако заявления о включении требований в реестр кредиторов продолжают поступать и по сей день.

«Дальнейшее развитие событий в деле о банкротстве ООО «Деревня Пати» будет связано с продолжением попыток управляющего реализовать земельные участки компании на торгах, а также с поиском дополнительных источников пополнения конкурсной массы, таких как оспаривание сделок и привлечение к субсидиарной ответственности контролирующих должника лиц, при наличии соответствующих оснований», – отметил Катков. По мнению Волковой, шансы продать участки компании на следующих торгах не очевидны, поскольку строительство на так и не началось, а инженерные сети не проложены.

Генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич добавила, что покупатели недвижимости в коттеджных поселках в последние годы стали требовательнее к инфраструктуре, обращая в первую очередь внимание на коммуникации, дороги, освещение, транспортную доступность. При этом классические коттеджные поселки, когда девелопер не только создает инфраструктуру, но и строит дома по единому проекту, уже не столь востребованы. «Девелоперы делают ставку прежде всего на земельные участки без подряда. В I квартале 2026 г. шесть из семи новых поселков и очередей в Ленинградской области предлагали именно такой формат, на него приходится около 85% сделок», – подчеркнула Шинкевич.

По словам Волковой, цена в 135 млн руб. за 53 участка площадью 6,7 га сопоставима со стоимостью готового коттеджного поселка с участками, подготовленными под строительство домов и с подведенной инженерной инфраструктурой. По мнению Шинкевич, при снижении цены, например, до 118 млн руб. шансы найти покупателя на лот возрастают, тогда один участок в среднем будет стоить 2,2 млн руб, что является вполне конкурентной ценой для окраины Всеволожска. Однако эта цена будет неизбежно увеличена, поскольку девелопер должен подвести инженерные сети и дороги, прежде чем выставлять участки в поселке в розничную продажу.